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該選20、30或40年的房貸?看這表釐清自己還款能耐

#房貸 #理財 #居家 #台中代書貸款
EBC地產王記者張琬聆整理;文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良
 
其實房貸就是向銀行借錢買房,只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力,只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸,這樣能早點還完錢早點輕鬆,產生的利息也比較少,不想辛苦一輩子給銀行打工。
 
而有的人則覺得時間越長越好,這樣每個月還貸壓力不會那麼大,這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢,到底該怎麼選?我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。
以目前最低樓地板利率來看,貸款1000萬元的3種年限利息多出百萬元。(圖/胡偉良提供)
 

短期本息總和低 長期月付金額低

 
為了更直接好算,我們就以新臺幣1000萬元的房貸為例,假設利率以中央銀行2023年3月23日宣布升息半碼(0.125個百分點)之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率2.06%,無寛限期,採等額本息攤還試算,看看分20年、30年和40年還清,到底需要付多少利息錢?
 
從上列圖表看來,方案之間一眼可看出的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款20年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款30年及40年卻相反,月付金額低,但本息總和高。
 
比較出來後,會發現20年方案本息總額是1221萬元,而30年的方案本息總額1341萬元,雖然只差10年時間,但是利息卻整整高了120萬元,不過房貸利率不同,利息差距也有不同。
 

房貸的還款年限選擇 與「收入」有關

 
對一些在乎利息的人而言,比如一些月薪比較高的人,月薪能達到12萬元以上的人,那選擇20年房貸是比較合適的,這樣能比30年房貸省下120萬元利息,而且可以儘早回復無債的自由人身份。
 
還款年限的選擇往往與收入相關。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
但如果是月薪不到10萬元的,如果你能選擇較長年限的方案,選擇30年或40年房貸會比較好,無須勉強,每個月還的房貸也比較少,還有多餘的錢留著生活。
 
所以綜合上述意見來看,房貸20年、30年或40年,無論選擇哪種都各有優劣勢,這個就要根據自己的經濟情況去選擇,不過3種年限房貸皆相差100多萬元的利息也需要認真的考慮,畢竟大家的錢都不是大風颳來的,要賺這100多萬元也不容易。
 

五度升息前後 1年多支出4萬餘元

 
近年來受疫情之影響,截至2023年3月份,央行已經五度升息3碼,未來可能還會繼續調升。央行升息,指數型房貸也會隨之變化,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?
 
我們以房貸金額1000萬元,以原利率1.31%為例,採等額本息攤還試算,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下:
 
五度升息之後,貸款千萬元的每月負擔增加3千多元。(圖/胡偉良提供)
以目前利率上調至2.06%, 30年期每個月平均本息增加3655元,一年的本息支出就增加了43860元,所以民眾貸款時還是要慎重考慮。
 
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●以上言論不代表EBC地產王立場。
●本文摘自/《小資族房地產交易勝經》/胡偉良/時報出版
 

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