被政策拖累　商用不動產市況直追金融海嘯

好房網News記者馮牧群╱台北報導

房地合一話題沸沸揚揚，不僅衝擊住宅市場，商用不動產也難倖免。商仲統計，截至12月7日的商用不動產交易金額約879億元，是2009年以來最差表現，只比金融海嘯時期略高，顯然市況超冷，其中58％為產業與法人投資，相較去年大幅提升，反觀往年扮演大戶的保險業，受限於投資收益率2.875％規定，比例一路下滑至13％，若壽險資金持續外移，對商用不動產未來發展影響甚鉅。

在政策枷鎖下，台灣的商用不動產與住宅市場一樣步入寒冬。（好房網資料中心）

元大國際資產管理總經理王聖鴻分析，今年商業不動產交易金額雖仍低迷，但有兩類交易異軍突起，成為熱門買賣對象；一是工業用地，由於製造業回流台灣有剛性需求，且投資工業地目前可免奢侈稅，所以交易熱絡。其二是旅館，甚至有部分B級商辦交易也轉型為投資旅館之用，目前觀光旅遊人數持續上升，大台北地區旅館需求看漲，明年此二類型商業地產仍為投資亮點。

王聖鴻也說，在辦公室售價、毛資本化率調查方面，台北市二手辦公室平均售價微幅上升，但毛資本化率卻再創新低，顯示售價漲幅大於租金漲幅，如此一來將導致壽險業的投資收益率2.875％門檻越來越難跨越，這也說明國內大型壽險業不得不揮軍投資海外不動產的窘境。

根據台灣不動產投資協會（CCIM）問卷調查結果，2015年商用不動產投資首選是土地，其次是旅館，並有超過60％認為應賣出住宅；另外近60％認為辦公室租金將持平，52％認為辦公室售價將持平，但看跌比例大於看漲。至於零售店面，對售價看法為持平偏空，租金是持平偏多，認為還有上漲可能，建議投資人繼續持有零售店面。而國人近年熱中的海外不動產，日本、美國、馬來西亞分別登上投資興趣最高的前三名。

專家預測，明年商用不動產市場的自用需求比例將持續上升，優良的大型物件供給減少，且保險業受到2.875％門檻限制，海外投資額度會持續擴大，另在九合一選舉後，政治情勢變動也增生房地稅制改革的不確定性。綜觀上述，投資建議是精華區土地、旅館較為看好，辦公大樓、店面持平，不過豪宅、住宅相對看淡，投資人應適時做資產配置與組合。