好房網News記者林和謙／台北報導
近期全球金融市場再度出現劇烈波動！美國30年期公債殖利率一度突破5％，10年期公債殖利率也持續站穩高檔，創下近年新高。城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，受到長天期利率急升影響，美股四大指數同步回落，高估值科技股與成長型資產遭遇明顯賣壓；此外，在金融波動較高的時代，像是投機型住宅、郊區供給過剩的產品，都可能面臨修正的命運。
城市重劃趨勢智庫觀察，市場表面上看到的是股市修正，但真正正在發生的，其實是：全球資產定價邏輯，開始全面改變。過去十多年，全球市場長期處於低利率與資金寬鬆環境，資金成本極低，使大量資金持續流向股市與不動產，也推升全球資產價格長期上漲。
不動產市場 現金流能力是王道
然而現在，全球正式進入高利率時代。柯昇沛表示，當美國長天期公債殖利率來到5％左右，代表市場開始重新建立「無風險報酬率」；對大型資金而言，當持有美國公債即可獲得接近5％的收益時，投資人自然會重新評估風險資產的合理價格。這也是近期全球股市震盪加劇的重要原因。尤其高本益比與高成長類股，過去依賴低利率支撐估值，如今在利率升高下，未來現金流折現價值開始下降，市場估值壓力自然浮現。
而真正受到深遠影響的，其實是不動產市場。柯昇沛指出，因為不動產本質上，就是收益型資產。無論住宅、商辦、物流、旅館、醫療或REIT，其核心估值邏輯都離不開：NOI（淨營運收益）÷ Cap Rate（資本化率）；當全球利率上升，投資人要求的必要報酬率也會同步提高。
這代表，過去市場接受3％的商辦Cap Rate，未來可能要求4％甚至5％。柯昇沛說，而Cap Rate每增加1％，資產估值往往就會出現大幅修正。例如一棟每年NOI（淨營運收益）為6億元的資產，若Cap Rate為3％，估值可達200億元，但若Cap Rate提升至4％，估值將下降至150億元。
同樣的資產、同樣的租金，估值可能瞬間減少50億元。這也是近年全球商用不動產與REIT市場最核心的壓力來源。市場不再只是比土地、比題材、比未來想像，而是開始回到：「現金流能力」的本質競爭。
房產競爭力優質產品免驚 投機宅要小心
柯昇沛表示，因此未來真正具有競爭力的資產，將逐漸集中於：核心商辦、醫療健康不動產、智慧長照、物流倉儲、資料中心、TOD軌道節點資產、大型商業複合開發。因為這些資產具備：長期需求、穩定租金、低空置率、抗景氣能力。反之，缺乏現金流支撐的產品，將開始面臨壓力，尤其是：高槓桿投機型住宅、遠郊供給過剩產品、空置率偏高商辦、缺乏產業支撐區域、單純依賴房價上漲的資產，未來都可能進入修正階段，台灣也不例外。
城市重劃趨勢智庫觀察分析，這也是為何近年全球大型資產管理機構，包括 Blackstone、Brookfield、Prologis，都持續將資金轉向：基礎設施型收益資產。因為高利率時代下，市場真正需要的，已不再只是「資產增值故事」，而是：能否持續創造穩定現金流。柯昇沛指出，這波市場變化，不是短期震盪而已，而是全球資產，正式進入新一輪重定價時代。
