文／賴淑惠
前一陣子，PTT有鄉民問卦「租屋族不買房的原因？」答案不外分成4大理由，包括「工作還不穩定」、「頭期款還在存」，還有人說「要等房價崩」，更有甚者，有網友自暴自棄的說「繼續當啃老族，不生小孩繼續跟父母住即可」，正因為這些百轉千迴的買房關卡，根國銀住宅貸款據統計，願意咬牙承擔房貸的年齡，一路上修，台灣人向銀行申辦房貸的平均年齡愈來愈晚，平均年齡比10年前增加五歲，想買房，幾乎要等到快40歲才有能力負擔！
■房貸越還越久越聰明？「小資族」沒錢繳 拉長戰線等「債務貶值」！
正因為買房不易，國人不只平均要多存五年的頭期款，連繳貸款也得拉長年限，根據內政部的統計資料顯示，超過20年期的房屋貸款持續增加，2020年第四季的房貸期數，拉長到276個月，房貸族平均房貸年期已經達到23年，這與30年期房貸的申請越來越普遍有關！而這群好不容易熬到四十歲，才拿到買房入場劵的小資族，為了在生活品質與買屋成家之間取得平衡，越來越能接受長年期的貸款，加上疫情延燒以來，房貸利率水準處於歷史低點，更讓小資族可以大方接受這個購屋新時「貸」。
「笨蛋！誰還急著繳房貸！」 緩繳新世「貸」終於來臨了嗎？（示意圖／photoAC）
把還款年限拉長，除了可以讓還款壓力大大紓解之外，在連年上漲的通膨壓力下，更被視為一種「債務貶值」的理財手法！之前就有網友討論，當通貨膨脹時，雖然會讓存款貶值，現在的1000元，過20年後，可能只剩下500元的價值；但相對的，債務也同樣會貶值，以房貸30年本息攤還的房貸戶為例，原本每個月還 20000元，過10年後，房貸不會因為通膨，就調整成還25000元，但因為貨幣的價值已經不同，每個月還款的價值，已經小於通膨後的20000元了，屆時，房貸的支出等同跟著貶值，這筆債務用時間換取空間，就變得相對輕省，更遑論房價還可能跟著行情上漲，在低利率、高通膨與房價連漲的時代，30年房貸對小資族來說，不啻為一個買屋的聰明理財選擇。
■「有錢人」跟你想的不一樣！低利緩繳轉投資 房貸扣稅更划算
台灣的房市發展，一向呈現出貧富差距的M型趨勢，資產階級一擲千金，買上億豪宅如探囊取物；而台灣的小資首購宅卻越蓋越小越精簡，但有趣的是，從去年開始進入低利環境後，在M型天平另一端的富人，也開始拉長期限、貸款購屋，因為他們希望保留現金，轉入投資，因為房貸利息真的低到連買豪宅的有錢人也心動，借還越慢越有利，資產調配更為方便靈活。
舉例來說，這種低利率的條件下，資產階級一年原本預計有100萬的資金，可以提前償還房貸本金，但這等同用100萬去買一個年報酬率1.6%的投資標的，但這其實是非常低的投報率，如果把五十萬，拿去投資另一個投報率超過1.6%的投資標的，像是近幾年殖利率都很穩定在5%的定存股，殖利率都可以高過1.6%；此外，房貸利息是可以扣稅的，在申報所得稅的時候，列舉出這筆利息支出，可以扣除的所得總額，不過，要注意的是，申報房貸利息扣除額，一定要是「自用住宅」，並且只適用一開始購入房屋的貸款部分可申報扣除，後來增貸的部分，不在可抵稅的範圍之內。
■疫情退燒、通膨狂漲 房貸利息恐飆漲！房價崩盤、降價求售 債務不貶反增！
不管貧富，拉長戰線，緩繳房貸，似乎已經成為新時「貸」趨勢，但，事情真的有這麼美妙嗎？就像新冠肺炎突然席捲全球，讓這個世界失去了最基本的安寧與秩序一樣，世事無絕對！首先，疫情過後，低利環境會不會不動如山？還是會緩步回升？恐怕仍有變數；其次，如果通貨膨脹了，利率也有可能跟著會上揚，倘若現在借的房貸利率是1.5％，萬一通貨膨脹一路飆升，房貸利率可能會調漲到3％以上，每個月要承擔的負債，勢必也會面臨增加。
此外，雖然拉長時間會讓「債務貶值」，是現在手上的房子價格，未來是否會如預期增值？也是一大問號，但如果你的房價沒有同步升值，甚至碰上房市真的泡沫化了，「債務貶值」的同時，碰上「房產貶值」，整體債務可能不貶反增，最後還是得付出更高的總繳金額，機關算盡，卻計畫趕不上變化！
簡而言之，再完美的房貸理財方案，都必須因時調整，像是如果把資金移去做投報率更高的投資，獲利一但有不錯的數字，也可以考慮把錢挪去還一部份房貸，盡量不要把三十年房貸的舒適期用好用滿，免得房貸累積利息驚人、拖垮財務調配槓桿，聰明反被聰明誤。
