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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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雷大雨小 陸資影響有限

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服貿開放加快陸資夾帶充沛銀彈入台置產的地產效應,會讓高房價問題更加難解,太陽花學運學生心中的一大擔憂究竟是否真的會發生?
 
一場太陽花學運衝撞出兩岸開放後台灣可能面臨的一連串隱憂,這當中,陸資來台購置不動產這個近幾年來房地產銷售人員口中的中長期利多,由於可能促使台灣香港化,進而衍生出更嚴重的高房價問題,終將是不能不去面對的課題。
 
陸資來台購置不動產的話題,起源於2002年8月檢討修正的《台灣地區與大陸地區人民關係條例》有條件開放對岸人民來台購買不動產,2009年中更進一步開放陸資來台投資,同意陸資企業可因業務需求申請取得不動產,不過開放的同時,限制也越來越多。
 
陸資來台買房,一來有所謂「五四三」禁令(貸款最高5成、停留台灣時間最多4個月、3年不得轉售);二來,今年開始增加總量管制,限制1年內最多只能買400間房與13公頃土地,長期總量上限為2萬戶建物與1300公頃土地。
 
限制條款仍在  服貿開放房價不一定漲
其實,不動產業別並未列入這次成為爭議焦點的《兩岸服務貿易協定》允許陸資來台投資的項目中,不過因有香港經驗在先,國人不免憂心。究竟開放至今的陸資來台購買不動產,對台灣房市是好還是壞?
 
好處是能為市場創造額外的住宅需求,同時由於陸客出手大方,也被認為會有一定的房價帶動效果。但一般民眾憂心的是,假如因大陸富豪的資金快速湧進,導致台灣房價一如香港對中國開放後被炒高,沒有房產的年輕人更沒機會購屋,貧富差距也將快速擴大。
 
對此,永慶房屋法人事業協理黃增福指出,除非是既有審查與限制取消,或是進一步開放大陸人投資移民台灣,否則以現況來看,即使服貿通過,影響仍相當有限。
 
此外,根據中信房屋宅指數針對「若服貿今年過關且手中有資金,如何布局房市?」的最新市調結果,有將近四成的民眾看法中立,認為房價不一定會漲,占比最高。其次,雖有約兩成民眾認為房價會漲,因而提早進場卡位購屋,但認為服貿只是炒作,打算減碼、獲利了結的民眾同樣高達18%,顯示服貿開放所帶動的陸資來台效應,多數人認為對台灣房市影響有限。
 
陸資置產僅上百件  成案量大才有殺傷力
規模小是影響有限的一大關鍵,雖然近年陸資來台購屋市場討論熱絡,但實際上成交案量卻是少得可憐。根據內政部地政司的統計,從2002年到今年首季為止,陸資在台購屋總計只有143件,累積投入金額約為22億元,雖然可看出平均單件的成交總額逐年擴大,但每年平均成交不到13件。
 
這無論對比去年實價登錄資訊,全年房地合計約40.6萬筆,總成交金額約4.39兆的規模、每年買賣移轉棟數至少超過30萬棟的數字,或是香港將近25%買盤來自大陸等,都只能算是「九牛一毛」的量體,如沒有明顯放大的可能性,確實難以發揮左右房市的力量。
 
也有市場說法認為,陸資可以透過人頭、外資公司等名義轉進台灣房市,所以實際入台購房數字可能更大。但根據近年每季度商仲業者針對重大交易的統計資料,無論土地、商辦、飯店、商場等商用不動產,超過9成都是國內本土業者買進,顯然變身外資攻台案件仍相對有限。
 
至於人頭戶問題,一來將資產置放於別人名下,本就風險極大;二來,如今還要在財政部近年積極查稅下,確保資金源頭不洩漏,操作難度更高,爆大量的機率相對有限。
 
時空背景不同 台灣香港化機率低
房市專家張欣民也指出,時空背景完全不同,是台灣不容易香港化的主因。香港是2003年簽訂CEFA與開放陸客自由行才激勵房價急升;而台灣走過SARS衝擊,房市經歷十年多的大多頭,不只財政部長張盛和認為台灣房市已是「強弩之末」。
 
甚至有許多業者用「高原區末升段」來形容景氣,增值空間有限,吸引力自然打折,因此即使服貿過關,對房價的影響也極為有限。黃增福認為,真正讓陸資發揮影響力的是陸客移民,但移民署目前政策裡並無開放陸資的跨國企業內部人員調動來台,所以沒有不限次數展延及永久停留問題。
 
至於母公司或本公司設於台灣地區、香港或澳門的跨國企業,因企業內部調動得申請大陸人民來台者,每次僅得停留三年,因有繼續服務必要者必須另外申請延期,所以中資企業人員來台並非無限制展延或無總量上限,不用過度擔心會影響房市。
 
 

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