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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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想買預售屋 現在恐在最高點?

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#好房雜誌 #實價課稅 #多空觀點
實價 理想與現實拉鋸因為太陽花學運,329檔期顯得旺季不旺,想買預售屋的客群遲遲不敢下手,陷入兩難局面。預售屋賣的是個夢,卻也有可能是個風險,仔細觀察還是最重要的功課。
 
今年預售推案第一黃金檔期「329檔期」旺季不旺,政府打房力道反見加緊,但是預售房價不僅文風不動,甚至還逆勢上漲,要不要追高去買預售屋呢?不買,擔心未來買不到這樣的產品,買嘛,又怕買在最高點。
 
國內房地產市場已經走了10多年的大多頭,不管是自住或投資,只要勇於拿些自備款出來買預售屋的人,多少都有一些利頭可賺,部分近10年才投入房市的買家,可能認為買預售屋一定會賺,而忽略了買預售屋的可能風險! 
 
預售屋賣的是一個未來的夢,購屋人不管是自住或投資,都期望交屋後房價有一定的漲升空間,投資客更是高度期待,過去幾年買預售屋確實也沒讓這樣的期待落空過。只是,既然是預售屋就具有「期貨」的性質,是「期貨」,就不會永遠只漲不跌。
 
以今年來的房市氛圍來看,現在到底適不適合買預售屋呢?首先,從景氣周期的角度來看,這一波的多頭行情已經是超長了,各地房價也都來到歷史的最高點,撇開市場供需問題,純粹從機率來看,房價下跌絕對高過上漲的機率,除非該預售案在產品及地段上都具有超級不可替代性。
 
其次,回歸到市場面,今年很多地方的預售供給量持續放大,市場人士和金融機構都提出一些警訊。也許有人認為案子還賣得動,業者才會持續推案,但就像股票市場一樣,房市也是在大家都看好的氛圍中悄悄反轉,越是供給量大、越是偏遠的地方,未來房價下修的空間越大!
 
此外,從這波房價上漲的源頭來看,除了不切實際的預期心理外,還有投資客的炒作,但現在市場上拉抬房價的投機炒作現象日漸式微,因為投資客的獲利空間越來越小,相對的風險越來越高,精明的投資客不是退場觀望,就是悄悄的在做獲利了結的動作。
 
更重要的是,撐起這波房市半邊天的資金行情與低利率環境,前者正在快速消失,聰明的資金已在尋找其他出路;後者則如央行彭總裁所說的:「利率不可能永遠維持在低檔」,當然央行利率不可能在短時間調到一個高點,但是現在的預售屋大概兩年後才會交屋,到時候利率水準絕對不是現在的低檔。
 
今年329檔期旺季不旺,讓房市籠罩在一片陰影中,下半年「928檔期」又已經進入七合一選舉的暴風圈,此時此際又有囤房稅、實價課稅等打房議題持續發酵,在這樣的環境下,要不要買預售屋?適不適合買預售屋?你自己做決定囉!
 
(本專欄僅代表專家個人觀點)
 
 

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