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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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首購族為何苦等不到房價甜蜜點?

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#首購族 #房價 #碧桂園 #李嘉誠 #長江實業 #越南 #打炒房 #多空觀點
文/張欣民
 
最近房市最多關注的是碧桂園、李嘉誠長江實業、越南房市「血流成河」等等關鍵字,反倒是史上最強打炒房如泥牛入海消失不見了,讓人慶幸的是台灣房市未迄未引發大風暴,卻也讓很多期待房價回跌的無殼蝸牛,苦等不到個甜蜜點。
 
最近房市關注度最高的,不外乎是中國碧桂園上半年虧人民幣489億、李嘉誠長江實業七折賣屋、越南房市岌岌可危等等驚悚的大標題,反倒是七月起全面實施的平均地權條例新法似乎消失不見了,一點點的市場改變力道都沒有。更諷刺的是史上最強打炒房,卻造就了「史上最強的鬼月買氣」,讓一些苦等房價回跌的無殼蝸牛
們又再度失望了!
 
首購族為何苦等不到房價甜蜜點?(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝)
桃園A7重劃區。好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
在面對最近某些國家、某些地區房市連環爆的景況之下,為何已經價漲量縮一段時間的台灣房市還能相安無事呢?從過往歷史及經驗嚴格審視下來,不外乎是以下三大支撐力量。
 
1.央行及早資金控管
 
早在2020年台灣房市就出現蠢動現象,當年底央行一馬當先就祭出第一波選擇性信用管制措施,接續5波信用管制,配合5波升息,及早將國內資金有效控管,才沒有重蹈前一波房市泡沫化的覆轍。央行一路以來的資金控管,雖引來建築業者高度的不滿,還一度揚言要告官,但成效是看得見的。
 
2.業者賺得盆滿缽滿口袋深
 
即使一路以來有央行的選擇性信用管制,但在史上低利率及資金潮的推波之下,近3年來檯面上的建築業者以及相關聯的產業,幾乎都是賺得盆滿缽滿,可以說在財務面都是非常「粗勇的」,所以連業界大老一直擔心的倒閉潮、爛尾樓,也都只是零零星星的市場上出現,並未形成像越南房市的市場風暴。若建商手上的房子都能順銷,也沒有財務上的壓力,建商就不會有賤價拋售的壓力,民眾撿便宜的機會也就更渺茫了!
 
3.沒有價格破壞效應產生
 
房屋市場上會有便宜房子產生,除了建商「轉現金」的壓力造成之外,另一關鍵力量來自於市場投資客的價格破壞。房市投資客往往都是採高槓桿的操作模式,拿一塊錢玩一百元的遊戲,甚至是拿一塊錢玩一千元的遊戲,一旦資金嘎不過來,就必須斷尾求生,以破盤之姿在市場上拋售物件,有一定數量的價格破壞效應產生,購屋人才有機會撿到真正便宜的房子。
 
這波房市大多頭反轉期,最有機會產生有感價格破壞效應,是在平均地權條例禁止預售屋轉售的關鍵時刻,但是官方卻又佛心地給投資客開了一扇不溯及既往的後門,讓他們可以好整正以暇的慢慢出貨,甚至還可以獲利下車。這也是無殼蝸牛們等不到破盤房子的原因之一。

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