文、圖／何長發
921大地震改變了很多人的命運，其中在台北市東湖合家歡大社區的住戶，因這場大地震才發現房屋樓板樑柱鏽蝕，鑑定後確認為台北市首件海砂屋都更案案例。從此這群人的命運因而改變，雖然熬了14年之久，但今後他們卻每戶增值上千萬，發哥台北家也算是因禍得福的其中一戶。
↓合家歡住宅海砂侵蝕鋼筋呈外露
聯邦建設公司於民國75、76年間，在內湖區興建統稱合家歡的大型社區，依興建時間分為「吉祥」、「如意」、「富貴」、「福祿」等分區，當時住戶共逾400戶；1999年921地震時才發現房屋樓板樑柱鏽蝕，鑑定後確認為海砂屋，並成了國內第一件海砂屋都更案。
所謂海砂屋，指的是建築房屋時混凝土所用的砂，取自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色痕漬，即俗稱的「壁癌」；長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構體。北市府考量海砂屋的建物嚴重影響民眾生命財產安全，並秉持積極協助推動海砂屋更新重建原則，審議通過內湖區聯邦合家歡申請都更案。
↓合家歡住宅天花板整個脫落
「聯邦合家歡社區吉祥居」都更案，係由住戶組成都更會自力完成，要凝聚出這樣的共識難度很高。「聯邦合家歡社區吉祥區」在台北富邦銀行提供融資下，2010年7月17日正式破土，這塊總面積八百多坪的土地，經過海砂屋與都更容積率雙重獎勵後，原本5樓舊社區將蛻變為地下2層地上14層住宅大樓，原本擁有30坪的屋主，都更後每坪擴增至46坪，每戶房屋將增值上千萬元。
「聯邦合家歡社區吉祥區」位在北市東湖地帶，當初交屋時，政府尚未禁止使用海砂，等到921地震，住戶才發現該建案使用海砂後，較有財力的住戶陸續搬走，有住戶甚至移民美國，為了取得過半數住戶同意，還透過電子郵件溝通但也總算達成共識並重建啟動。
該案取得了北富銀三年前同意以信託方式，提供都更會建築融資，該案適用海砂屋與都更容積率獎勵，容積率增加53％，重建後戶數從原本90戶，增加為141戶，原住戶抽籤重新分配後，多出的51多戶出售所得，回歸到重建會信託帳戶，扣除掉兩年半施工期間利息費用（約2.5％~3％），剩餘利潤再按比例返還原住戶。
以30坪公寓為例，估算都更前每坪價格約25萬元，重建每坪成本是10萬元，拆掉重建對原屋主來說，成本約一千萬元，都更因為有容積率獎勵，拆掉重建住戶可以分到46坪，以東湖地區新成屋的成交單價每坪50萬估算，都更後房屋增值都在上千萬元。
如今「吉祥居」經過兩年多的興建已竣工，並已正式公開銷售，定價每坪至少60多萬，已知成交價有的落在57萬元，剩餘屋幾乎快沒了，社區住戶不花1毛錢即可換住新大樓，售後利益還可分回一筆不小的數目。
↓已完工後的合家歡吉祥居外觀
現在，看好「吉祥居」成功案例，未來周邊的「如意區」、「富貴區」也將比照推出。尤其他們目睹吉祥區的鄰居們即將回到他們的甜蜜家園，心中難免百感交集，隨後即將有富貴區也要拆建動工了，發哥正是富貴區內的居民之一。
↓富貴區共八大棟舊五樓今年秋天將拆建
↓未來聯邦合家歡富貴居模型
14年前921大震，合家歡社區震出海砂屋危樓，如今隨著都更改建完工，從此改變了合家歡居民的命運，也成為居民自組更新會成功的鮮明案例。
