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發哥 何長發,人稱「發哥」,民生報體育專業記者退休;國內目前唯一連續九屆世足賽(從1982年開始)專業球評。從2006世足年開始至今,首創「世足校園社區巡迴開講」第一人。著作世足專書,國內最多的作者。
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921震出海砂屋都更案  因禍得福增值上千萬

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#合家歡社區 #地震 #海砂屋 #都更 #住的故事

文、圖/何長發

921大地震改變了很多人的命運,其中在台北市東湖合家歡大社區的住戶,因這場大地震才發現房屋樓板樑柱鏽蝕,鑑定後確認為台北市首件海砂屋都更案案例。從此這群人的命運因而改變,雖然熬了14年之久,但今後他們卻每戶增值上千萬,發哥台北家也算是因禍得福的其中一戶。

↓合家歡住宅海砂侵蝕鋼筋呈外露

聯邦建設公司於民國75、76年間,在內湖區興建統稱合家歡的大型社區,依興建時間分為「吉祥」、「如意」、「富貴」、「福祿」等分區,當時住戶共逾400戶;1999年921地震時才發現房屋樓板樑柱鏽蝕,鑑定後確認為海砂屋,並成了國內第一件海砂屋都更案。

所謂海砂屋,指的是建築房屋時混凝土所用的砂,取自海邊的海砂,而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱的「壁癌」;長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構體。北市府考量海砂屋的建物嚴重影響民眾生命財產安全,並秉持積極協助推動海砂屋更新重建原則,審議通過內湖區聯邦合家歡申請都更案。

↓合家歡住宅天花板整個脫落

「聯邦合家歡社區吉祥居」都更案,係由住戶組成都更會自力完成,要凝聚出這樣的共識難度很高。「聯邦合家歡社區吉祥區」在台北富邦銀行提供融資下,2010年7月17日正式破土,這塊總面積八百多坪的土地,經過海砂屋與都更容積率雙重獎勵後,原本5樓舊社區將蛻變為地下2層地上14層住宅大樓,原本擁有30坪的屋主,都更後每坪擴增至46坪,每戶房屋將增值上千萬元。

「聯邦合家歡社區吉祥區」位在北市東湖地帶,當初交屋時,政府尚未禁止使用海砂,等到921地震,住戶才發現該建案使用海砂後,較有財力的住戶陸續搬走,有住戶甚至移民美國,為了取得過半數住戶同意,還透過電子郵件溝通但也總算達成共識並重建啟動。

該案取得了北富銀三年前同意以信託方式,提供都更會建築融資,該案適用海砂屋與都更容積率獎勵,容積率增加53%,重建後戶數從原本90戶,增加為141戶,原住戶抽籤重新分配後,多出的51多戶出售所得,回歸到重建會信託帳戶,扣除掉兩年半施工期間利息費用(約2.5%~3%),剩餘利潤再按比例返還原住戶。

以30坪公寓為例,估算都更前每坪價格約25萬元,重建每坪成本是10萬元,拆掉重建對原屋主來說,成本約一千萬元,都更因為有容積率獎勵,拆掉重建住戶可以分到46坪,以東湖地區新成屋的成交單價每坪50萬估算,都更後房屋增值都在上千萬元。

如今「吉祥居」經過兩年多的興建已竣工,並已正式公開銷售,定價每坪至少60多萬,已知成交價有的落在57萬元,剩餘屋幾乎快沒了,社區住戶不花1毛錢即可換住新大樓,售後利益還可分回一筆不小的數目。

↓已完工後的合家歡吉祥居外觀

現在,看好「吉祥居」成功案例,未來周邊的「如意區」、「富貴區」也將比照推出。尤其他們目睹吉祥區的鄰居們即將回到他們的甜蜜家園,心中難免百感交集,隨後即將有富貴區也要拆建動工了,發哥正是富貴區內的居民之一。

↓富貴區共八大棟舊五樓今年秋天將拆建

↓未來聯邦合家歡富貴居模型

14年前921大震,合家歡社區震出海砂屋危樓,如今隨著都更改建完工,從此改變了合家歡居民的命運,也成為居民自組更新會成功的鮮明案例。

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