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楊馨 楊馨(Penny Yang ) 輔大社會學系畢業,早年為資深英語補教老師,後靠自學跨足房地產界,從一無所知到坐擁台北數間房產。楊馨強調以知識、智慧在投資市場上取勝;平實的文筆,精闢的分析並分享投資環境和投資人應有心態。
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秒殺和滯銷的建案

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#建案 #建商 #預售屋 #范蠡 #多空觀點

文/楊馨(Penny Yang)

相信大家都聽過勾踐復國的故事,在這個故事當中有一位關鍵人物,那就是幫助勾踐出謀劃策的謀士—范蠡。也許有人對范蠡並不熟悉,但提到西施,那便是家喻戶曉了。西施是中國古代四大美人之一,也是范蠡在幫助勾踐復國的計謀當中所用來獻策的美人計。今天要在這裡講的並不是勾踐復國的故事,而是在勾踐復國成功之後,范蠡如何能夠功成身退,逃過了多數君王喜殺功臣的惡運,躲掉了狡兔死走狗烹的下場,還能夠成功地帶著西施遠走他國,從一位政治家外交家,轉身變為一個經商出色成功的商人,甚至到最後被後世尊稱為「一代商聖」。在封建君王時期,能夠像范蠡這樣,在專制的政治管理及爭鬥下 ,還能從容優雅轉身地活出自己的後半生,千古奇人,無人能出其右了!

房市整體景氣不佳,但仍有短期完銷個案。(好房網News記者陳韋帆/攝影)太平洋之森客餐廳一景(好房網News記者陳韋帆/攝影)

范蠡從商成功的方式為後世人津津樂道,其中我認爲最重要的,就是他非常重視「誠信買賣」!范蠡是一個很會審時度勢的人,他在做生意的時候所追求的是「薄利多銷」而非「暴利買賣」,因為唯有平價的市場才能吸引絕大多數的消費者,這一點不論是兩千年前或兩千年後在市場上都是一樣的。當然他還提出了要重視「質量」的問題,無論做任何買賣千萬不可存著僥倖的心理,因為建立消費者對自己貨物的「信任度」是十分重要的事。

其次就是他懂得掌握「人棄我取,人取我與」的規律,將已不符消費者使用而棄之的東西收購取來加以加工製造,成為消費者所需要的物品,再轉賣回給消費者,來滿足消費者的需求,他賺取了中間的價差,消費者得到了自己所需求的東西,正可謂是雙贏。這就好比現在的都市更新計劃一般,已經老舊不堪使用的房子由政府或建商收購,重新建造再賣回給消費者的道理是一樣的。

再來就是他非常懂得「因地制宜」,范蠡做生意一定會選在良好的商業地點,例如他最後選擇了定陶,那是一個貨物四通八達的地方,且交通方便,合適的地點讓各方面的經營發展都很快!

台北市上半年在中正區曾經推出一個都更案名為「太平洋之森」,雖然面對房市如此低迷,仍然在一個月內就完銷,而下半年在中山區又推出了另一個都更合建案「青山通」,更創下了秒殺的紀錄!為什麼在這樣的景氣之下,還能夠出現秒殺的建案呢?首先,它符合了范蠡做生意的第一個原則,用薄利多銷取代暴利買賣,「平價市場」才是吸引大多數消費者的道理。這個建案大多是15到22坪小兩房的產品(建商還貼心的考慮到15坪以上方便買方辦理房屋貸款),低總價地點又位於台北市中山區,總戶數只有24戶,且因它是一個都更合建案,「人棄我取,人取我與」,而地點又緊臨雙捷運站,「因地制宜」更使得這個建案一推出就獲得不少加分。

同樣的情形也出現在桃園市的中壢內壢一帶,這裡新推出的建案往往也會出現順銷或秒殺,因在這一帶的諸多案子皆附合上述幾個特點,像是「薄利多銷平價買賣」,這裡的房子新成屋單價每坪多落在20萬以內,但此處的人口發展迅速,又有工業區的基本客源,所以雖然推出的案子很多,每一個案子一樣都賣得很好。

內壢生活圈分為前站和後站,前站的開發較早,所以重要的商業機構皆位於前站,後站原本是眷村,後來改建成了大型的國宅,光自立新村就有二千多戶,加上元智大學在此建校,之後建商推出的案子也都兼顧了「人棄我取,人取我與」的精神,外加此區的人口組合非常的多元化,房子也都非常好賣。

中壢和內壢近期的五六個推案當中,銷售成績最佳的是起跳坪數最小為19坪的一個預售案,倘若單坪以20萬計算,總價落在400萬以內,所以來客量非常多,銷售成績也很好。再來是其他小屋換較大坪數的,35坪到40多坪,這幾個案子的特色都是地段不錯,步行到內壢火車站大約五、六分鐘的時間,而且西面內壢高中,後面還有圖書館和公園,「因地制宜」,家中小孩長大要換大一點的房子,不論是升學、外出、休憩空間都有考慮到。

反之我們來看同樣位於桃園的大溪頂埔,在這裡的建案平均每周來客量卻只有三組左右,近乎滯銷,一樣位在桃園,為何落差會這麼大呢?主要是這裡推出的案子多為大坪數,80坪到110坪以上都有,且許多案子強調RC結構或是戶戶花崗岩等等,完全不符合「平價市場才是吸引大部分消費者」的原則。且地方短期內也並無重大交通建設或都市更新計劃,人口交通發展亦不如中壢內壢那般快速,或是外來人口增加或是有工業區的基本客源等等,在此處賣如此高總價的房子,無法和消費者達成一個共識,房子自然會滯銷!

鬼月過後,傳出新竹市也即將推出許多新的建案,大樓或透天皆有,而建商在之前來客量五到十組之少後,仍堅持推出40到60坪的大坪數,且每坪單價計劃將上看4字頭,消費者買不買單,大家就拭目以待囉!

范蠡經商的成功在於他懂得消費者要什麼,他能夠在消費者想到之前,就已經先準備好消費者想要的貨物。千萬不要讓市場來等待你的商品,因為這樣你永遠會比市場慢一步,而是要想辦法讓你的商品來領導市場,如此你才能站在市場的最高點!在房市低迷的時刻,市場需要的是低總價、小而美,精緻且生活機能好交通方便的產品,這樣的建案推出,秒殺也許也不足為奇。

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