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張金鶚 政大地政系教授,2013年曾接任台北市副市長。畢業於美國麻省理工學院(M. I .T)建築系及賓夕法尼亞大學(U. Penn.)都市及區域計畫系,專攻房地產投資與住宅經濟政策,並獲得建築碩士與都市及區域計畫博士。
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《房地產是一輩子的事》--先結婚還是先買屋?

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文/張金鶚

 

在中國,年輕女性想找結婚對象,第一要件是要有房子,沒房的男人,通常已被宣判娶不到老婆。台灣的女性擇偶標準,未必與對岸劃上等號,但婚後先與另一半共同打拼一間房,卻是大多數新婚家庭的首要目標。
 
 
「買屋」是兩岸夫妻的共識,差別只是先結婚、再買屋,還是先買屋、再結婚,順序不同,會影響到哪些層面呢?
 
觀念決定結婚與買屋順序
 
「先買屋、再結婚」,多半是男女雙方存在「有房才有家」的觀念,他們抱持認真態度,把房子當成雙方共同努力的目標;當然,也有很大比例是雙方家長的要求,因為老一輩的人認為,不買屋等於沒有自己的家,會讓婚姻缺乏歸屬感,少了生活上的安全感。
 
特別有些長輩對於租屋,還存在「低人一等」的眼光;也有部分想法是,若小夫妻婚後與父母或公婆同住,將造成很多生活上的摩擦,在愛屋及烏的心態下,先幫兒女出頭期款,再讓子女繳貸款的二代購屋模式漸漸出現。
 
至於「先結婚、再買屋」,多半是男女雙方及父母都開明,普遍認為租屋的優點多於買屋。
 
比如說,小夫妻不要剛進入婚姻生活,就背負沈重的貸款壓力,他們可以在離工作地點較近的生活圈租屋,節省通勤時間與成本,先把重心放在工作與生活。當然,也有很多人的想法是,租屋連裝潢費都免了,若對住家不滿意,還能隨時換房,自由自在、彈性佳。
 
早期家庭偏好先結婚後購屋
 
根據中央研究院2000 及2001 年「華人家庭動態資料庫」的統計,1934 ∼ 1963 年間出生(現約50 ∼ 80 歲)的受訪者,在面對婚姻和房子的抉擇時,選擇「先結婚、後購屋」的比例占95%,而選擇「先購屋、後結婚」的比例僅占5%。
 
選擇先結婚的家庭,第一次購屋平均是婚後的11.63 年;選擇先購屋的男女,則平均在購屋後4.05 年就結婚。也就是說,台灣早期一般家庭大多是先結婚再買房,且婚後平均超過10 年才購屋。
 
早期一般家庭於婚後通常仍與父母同住,一方面擔負照顧大家庭的責任,另一方面也可以節省開支,等到自己較有能力,且小孩上學後,才逐漸購屋獨立,脫離大家庭的影響。
 
現代的年輕夫妻比較重視獨立自主的小家庭生活型態,因此預期婚後至購屋的期間將逐漸縮短,但在當前高房價的壓力下,購屋期間不得不往後延,甚至又回到過去與父母同住的社會現象。
 
建立夫妻的心中之尺
 
歸根究柢,結婚與買屋順序的最大關鍵是「付款能力」。中國人說:「貧賤夫妻百世哀」,如果小夫妻起薪都是22K,就算父母出了頭期款,面對當前的高房價,貸款壓力將十分沈重,這樣的購屋,婚姻很容易就會陷入爭執,長期下來,未必是好事。
 
就算夫妻的薪資都是中上水準,也付得起房貸,但在父母的期待下,被迫提早存房,等於被剝奪建立彼此共同「心中之尺」的動機,而少了觀察體驗房地產的機會。
最後要提醒的是,結婚是人生一輩子的事,要付出很大的代價,現代的年輕人應該沒有人會因為雙方家長「指腹為婚」,就決定相守一輩子!買房子的道理和結婚相同,也應是夫妻雙方的共同決定,長輩的意見可供參考,因為付房貸是與銀行簽下20 年的合約,要付出很大的代價。總之,結婚與購屋均不可輕忽,夫妻雙方的共同決策才是關鍵。
 
中國年輕人不到30歲就購屋
 
中國的電視劇反應很多社會現象,包括《蝸居》、《裸婚時代》、《丈母娘來了》,都在傳遞著「年輕人再怎麼拼命賺錢,都趕不上房價漲的速度」。這一切都是丈母娘「不見房子不嫁女」的心態。
 
在中國,房子與婚姻已赤裸裸地被捆綁在一起,形成了另類的「中國式買房」現象。很多80 後(1980 年後出生)的年輕人無奈地做著「房奴」,因為「欲結婚,先有房」是中國男女相親的潛規則,很多年輕人都是為了更容易找到另一半而提前買房。
 
相較於英國首次購屋平均年齡是37 歲,日本和德國是42 歲,美國則是30 歲以上,但在中國卻是27 歲左右,而台灣早期(50 ∼ 80 歲世代)家庭平均首購年齡約為37 歲,近期則有提早購屋現象。主要是華人社會很難擺脫「買屋才能成家立業」的傳統觀念,房產已成為婚姻的必備條件。
 
我的衝突與選擇
 
房子只是生活的一環,房子可以變成賺錢工具,或是提升生活品質的方法。房貸可以是夫妻爭執的來源,也可以變成快樂的泉源。究竟要選擇過什麼生活,掌握在自己的手裡。
 
如果我們回到婚姻的原點,一對戀人一定是想共同生活在一起,才會步入禮堂,這正是生活的核心價值。年輕人理想的住屋順序應是:先結婚→租屋→再買屋。
因為租屋期間,夫妻雙方能共同討論與了解彼此的需求,在婚姻的初期,先享受2 人生活,等到一段時間後,再共同決定買屋,反而更能凝聚出家庭的共識。
 
從美國回台後,我個人也是先租屋,等到工作確定在政大後,才與太太共同決定買屋。當然,若真的跳過租屋而決定直接購屋,一定要從夫妻間的「心中之尺」去考量,較能避免買錯屋。
 
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》,張金鶚著,原富傳媒出版

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