好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
近年以股權方式移轉大型不動產蔚為風潮，像是華王飯店由興富發總裁鄭欽天以個人名義收購股權，目前正在拆除建物準備改建，敦南SOGO則由皇翔建設買下股權。不過，會計師指出，7月1日起房地合一稅2.0上路，在「擴大房地課稅範圍」部分，就是要防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。
勤業眾信聯合會計師事務所會計師張瑞峰表示，財政部為精準打炒房、健全房市，已完成「房地合一稅2.0」修法並將在7月開始施行，本次修法主要重點之一為「擴大房地課稅範圍」，乃將「交易持股（或出資額）過半數之台灣境內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上由台灣境內房地構成」，納入房地合一稅2.0課稅範圍。
敦南SOGO大樓交易案，今年初是由皇翔建設以股權交易方式取得。圖／翻攝自GoogleMap
房地合一稅1.0時，類此課稅方式僅限於總機構在境外的營利事業交易其直接或間接持有股份、或資本總額過半之境外公司股權，該股權的價值50%以上由境內房地構成者適用。
但7月起符合下列三條件的台灣境內外股權，或出資額交易將視為房地交易：
1. 個人或營利事業直接或間接持股（或出資額）過半數。
2. 該標的股權（或出資額）之價值50%以上由境內房地構成。
3. 該標的公司非屬上市、上櫃及興櫃股票者。
而適用前述視為房地交易的股權交易案，個人及營利事業分別需於股份（或出資額） 買賣交割日或訂定買賣契約日之次日起30日內報繳及於交易年度營利事業所得稅辦理結算申報分開計算合併報繳。
張瑞峰會計師提醒，因前開股權（或出資額）已視為房地買賣課徵房地合一稅，免再課徵個人及營利事業的所得基本稅額；110年7月1日以前之股權交易案則不適用，但仍需留意境內、外財產交易所得或證券交易所得之所得基本稅額影響。
此外，依現行制度，符合前述條件之股權（或出資額）交易，若僅出售部分持股情況下，例如持有100%前述公司股份，但僅出售其中30%，也須就出售部分所得適用房地合一稅。
即便前開課稅規範條件，僅需判斷持股比例及股權價值是否主要為不動產構成，然而，前開股份（或出資額）轉讓視為不動產交易課徵房地合一稅尚有諸多適用疑義。
張瑞峰指出，首先，房地合一稅2.0適用於個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房地，於個人及營利事業直接出處分房地情況下，該等房地為105年1月1日以後取得者有其適用。
若為股份（或出資額）轉讓視為不動產交易者，目前之作業要點修正草案僅以交易時標的股權價值是否50%以上由境內房地構成判斷，並未排除標的公司於105年1月1日前已取得之不動產，可見股權及出資額交易視為不動產交易者較直接處分不動產更為嚴苛，立法者擬達到嚴逞炒房之目的。
針對所有於110年7月1日以後出售所述股權，即需適用房地合一稅2.0而未區分排除構成該股權價值50%以上的境內房地取得時間屬105年1月1日以前者，仍可再思考是否符合租稅公平原則。
其次，所稱交易，除買賣外，是否包含企業併購行為也可再釐清。例如，符合該條件的公司被其他公司以現金或股份為對價合併消滅、與他它公司進行股份轉換，或進行分割等是否構成交易行為而適用房地合一稅；在合併方面，也可思考案件已課徵股東股利所得稅情況下，股東是否需另繳納房地合一稅。
最後，標的股權價值50%以上由境內房地構成之判斷，是以該不動產時價佔標的公司交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證之財務報告每股淨值計算，其分子是以不動產時價參酌金融機構貸款評定價格、不動產估價師之估價資料、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價、報章雜誌所載市場價格等綜合認定。
惟其分母則以財務報告之帳面價值認定，分母建議應考量加計不動產以前述時價認定與帳面價值之差額影響數；此外，不動產以外淨資產或有其他未入帳資產之時價應反映於分母之價值，例如標的公司擁有巨額未入帳的無形資產價值，因此，張瑞峰建議，應再思考調整認定原則以兼顧納稅義務人權益。
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