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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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當前的房價水準下該不該打房?該不該買房?房價會下修嗎?

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文/胡偉良
 
在房地產幾十年的發展過程當中,始終有一些所謂的專家學者一直發表「房產已經過熱即將崩盤」的言論,但現實很打臉,實務上已一再證明這些所謂的學者專家只是一群一知半解的「偽專家」 ,他們的判斷經常不符實情,因為這些人對房價的判斷大多僅憑感覺、過去的經驗、或以偏概全,而忽視了整體的宏觀面向。
 
這幾年的房價整體趨勢,通過統計數據都可以知道,大多數地區的房價都是穩中微降。這種情形一直到今年年中以後才有了變化。
 
當前的房價水準下該不該打房?還該不該買房?當前的房價會下修嗎?(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
高房價讓年輕人買房夢更艱辛,甚至有不少人萌生「等房」念頭,不過專家也點出即便繼承家中房產,也可能會衍生日後換屋需求。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
一方面,很多受疫情影響的特定產業裁員、降薪已經開始;而一些小型和微小企業,除了老闆和老闆娘,其他都被遣散回家了,再加上近期的RCEP將我們排除在外,整體經濟情勢並不是那麼理想。
 
大量台商返台投資、置產,台積電及外商高科技業者在台加大投資,以及疫情下的資金大放水和降息下的資金行情,給台灣的房地產帶來了大利多,加上源於年初開始的營建成本(原物料及人工)上漲,造成房價上漲的壓力,使得嗅覺靈敏的炒房客立刻聞香而至,希望「藉著拔得頭籌賺到之後的價差」。炒房客的本質就是投機,只要環境中有投機的機會,就像了嗜血的鱷魚一樣,只要出現血的味道,就會一擁而上,這是投機的本質,不是單靠道德規勸所能扼止的。
 
近期傳來我們被RCEP 排除在外的訊息,這也表示日後我們在東南亞貿易上,不可避免的將與中、韓在貿易上進行更艱辛的競爭(免關稅vs.有關稅),並將因此影響我們的對外輸出與經濟成長,所以這時候如果再對房市亂下殺手,不啻是雪上加霜。
 
當然筆者從來不覺得房地產應該綁架經濟,但是總得對症下藥,而不是民粹式的亂砍亂殺,像坊間一些譁眾取寵的名嘴和學者,主張義和團式的亂殺一通,若真的依他們的主張去做,結果將是救不了病灶卻傷害了經濟。
 
目前房地產的問題在那裡?首先是營造業的缺工、缺料導致營造成本上漲,其次,當前營建案量太多,包括公共工程、科技業及台商回流建廠及擴場需求,都造成營建勞工的供不應求,是缺工、缺料推升了房地產的成本負擔。
 
另方面,大量湧入國內的外來及回流資金,造成了資金行情,也衍生了房價上漲的預期,久候房價下跌卻不可得的剛需族和換屋族,在害怕房價再度上漲後,急著進場購屋,這些確實存在的需求也讓炒房客有機可乘,搶先入場賺取差價,建商看了隨後跟進調價,房價因此開始走升,對剛需族來說,有需求就得買,看著房價在上漲愈急著買(一般購房者總是買漲不買跌),這種氛圍助長了房產的漲勢。這一切的始作俑者源自於投機客的紅單炒作,本小利大又容易避開房地合一的課徵,劫貧濟富,圖利自己。
 
政府近期一連串的全面打房措施扼止了房產的炒作,也將才開始的炒作火苗迅速澆熄,筆者對此持肯定的看法,但民眾若以為房價會因此大幅下跌,可能就會犯錯。
 
影響房價的三個重要因素是:地價、營建成本和建商利潤。其中地價、營建成本不僅居高不下,而且還在持續上漲中,而建商利潤在2015年的房價下調下,已經不再豊厚,從厚利逐漸走向微利,下調空間已經不大。疫情後建商本想伺機調價,卻又碰到打房,一些體質不好的建商可能因此被逐出市場,日後房地產市場的寡佔形態更將加速形成,此時,房價將更難下跌。
 
除此之外,台灣的產業結構正穩定的走向高科技經濟發展,美國正鼓勵它的高科技廠商往台灣深耕,這些舉措將引領台灣薪資水平向上提升,從而提升優質房產的市場需求,並促使台灣房地產兩極化的態勢更加顯著及明朗,亦即好的房產需求熾旺,而老舊、落伍的房產將日趨沒落。

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