文／胡偉良
在房地產幾十年的發展過程當中，始終有一些所謂的專家學者一直發表「房產已經過熱即將崩盤」的言論，但現實很打臉，實務上已一再證明這些所謂的學者專家只是一群一知半解的「偽專家」 ，他們的判斷經常不符實情，因為這些人對房價的判斷大多僅憑感覺、過去的經驗、或以偏概全，而忽視了整體的宏觀面向。
這幾年的房價整體趨勢，通過統計數據都可以知道，大多數地區的房價都是穩中微降。這種情形一直到今年年中以後才有了變化。
當前的房價水準下該不該打房？還該不該買房？當前的房價會下修嗎？（示意圖／好房網News記者黃暐迪攝影）
一方面，很多受疫情影響的特定產業裁員、降薪已經開始；而一些小型和微小企業，除了老闆和老闆娘，其他都被遣散回家了，再加上近期的RCEP將我們排除在外，整體經濟情勢並不是那麼理想。
大量台商返台投資、置產，台積電及外商高科技業者在台加大投資，以及疫情下的資金大放水和降息下的資金行情，給台灣的房地產帶來了大利多，加上源於年初開始的營建成本（原物料及人工）上漲，造成房價上漲的壓力，使得嗅覺靈敏的炒房客立刻聞香而至，希望「藉著拔得頭籌賺到之後的價差」。炒房客的本質就是投機，只要環境中有投機的機會，就像了嗜血的鱷魚一樣，只要出現血的味道，就會一擁而上，這是投機的本質，不是單靠道德規勸所能扼止的。
近期傳來我們被RCEP 排除在外的訊息，這也表示日後我們在東南亞貿易上，不可避免的將與中、韓在貿易上進行更艱辛的競爭（免關稅vs.有關稅），並將因此影響我們的對外輸出與經濟成長，所以這時候如果再對房市亂下殺手，不啻是雪上加霜。
當然筆者從來不覺得房地產應該綁架經濟，但是總得對症下藥，而不是民粹式的亂砍亂殺，像坊間一些譁眾取寵的名嘴和學者，主張義和團式的亂殺一通，若真的依他們的主張去做，結果將是救不了病灶卻傷害了經濟。
目前房地產的問題在那裡？首先是營造業的缺工、缺料導致營造成本上漲，其次，當前營建案量太多，包括公共工程、科技業及台商回流建廠及擴場需求，都造成營建勞工的供不應求，是缺工、缺料推升了房地產的成本負擔。
另方面，大量湧入國內的外來及回流資金，造成了資金行情，也衍生了房價上漲的預期，久候房價下跌卻不可得的剛需族和換屋族，在害怕房價再度上漲後，急著進場購屋，這些確實存在的需求也讓炒房客有機可乘，搶先入場賺取差價，建商看了隨後跟進調價，房價因此開始走升，對剛需族來說，有需求就得買，看著房價在上漲愈急著買（一般購房者總是買漲不買跌），這種氛圍助長了房產的漲勢。這一切的始作俑者源自於投機客的紅單炒作，本小利大又容易避開房地合一的課徵，劫貧濟富，圖利自己。
政府近期一連串的全面打房措施扼止了房產的炒作，也將才開始的炒作火苗迅速澆熄，筆者對此持肯定的看法，但民眾若以為房價會因此大幅下跌，可能就會犯錯。
影響房價的三個重要因素是：地價、營建成本和建商利潤。其中地價、營建成本不僅居高不下，而且還在持續上漲中，而建商利潤在2015年的房價下調下，已經不再豊厚，從厚利逐漸走向微利，下調空間已經不大。疫情後建商本想伺機調價，卻又碰到打房，一些體質不好的建商可能因此被逐出市場，日後房地產市場的寡佔形態更將加速形成，此時，房價將更難下跌。
除此之外，台灣的產業結構正穩定的走向高科技經濟發展，美國正鼓勵它的高科技廠商往台灣深耕，這些舉措將引領台灣薪資水平向上提升，從而提升優質房產的市場需求，並促使台灣房地產兩極化的態勢更加顯著及明朗，亦即好的房產需求熾旺，而老舊、落伍的房產將日趨沒落。
