文／林左裕
最近筆者參加數場中央及地方興辦社會住宅的會議，感受到在目前法規架構下，興建及經管社宅的財務能力甚為薄弱，處處捉襟見肘，且在不計公有土地成本下，仍要東砍西湊，在極度樂觀的假設下，才勉強使財務自償。在財務自償性不佳的情況下，政府興建社宅的能力及數量必然受限，更遑奢望民間進場了! 而在這兩年經濟成長、資金來台及營建成本上漲的趨勢下，房價的漲幅更令年輕人及無殼蝸牛望屋興嘆，政府能掌控或鼓勵民間加入供給的工具---社會住宅供給，更是刻不容緩，本文提供出幾項具體政策工具供政府參考。
自川普在選前打的美中貿易戰、香港的「新國安法｣、以及新冠肺炎爆發後國內疫情控制得當後，國際資金大舉投資台灣，不動產市場也因產業發展的熱絡及資金的狂潮而受到自住者及投資者的追捧。根據財政部統計，在專法「境外資金匯回管理運用及課稅條例」的降稅誘因下，截至今年8月16日截止，已申請匯回的金額達3548億，但經濟部核准實質投資僅不到千億元，游資充斥可見一斑。又根據主計總處(民110年)預估，今年經濟成長率可望超過6%，且今年 1至9 月的賦稅收入為 2 兆 2,380 億元，增加22％，可謂「台灣發大財｣，也是在全球疫情肆虐下的「台灣奇蹟｣。但在追求成長的同時，在有餘力下兼顧分配的公平性更是政府應努力的目標，而增建社會住宅是達成「住宅法｣中「居住是基本人權｣目標的重要方式，以下提出幾項具體的措施。
首先是容積率適度的放寬。不論是政府或民間興辦，容積率涉及坪數及租金收入，係主要的收益來源，若能跳脫出附近容積管制之框架，輔以在非建築面積增設供鄰里共同使用之公園綠地，應可提高鄰里之環境品質，也可保留社區內之商業設施空間(註)，再挹注於社宅之整體自償性。
其次是稅賦的優惠。在「住宅法｣第22條雖已規範地價稅及房屋稅得予適當減免，但仍不足以吸引民間業者進場，應擴大營所稅免稅及抵稅之額度。雖然第23條第一款中規範「住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。｣但以目前地價高漲之趨勢下，一般的地上權開發要單靠租金收益達到損益平衡已有難度，遑論社會住宅？而在近年稅收成長之際，以營所稅及投資抵減之方式鼓勵民間進場，使私部門在社宅投資之虧損得以與該公司於其他投資之獲利互抵，以「稅盾｣(Tax Shield)的機制鼓勵私部門進場，不僅能紓解公部門之供給壓力，也能借重民間之效率及品質，同時疏導游資自潛在的炒房或囤房動機轉向興辦社宅，達到永續興建及經營社宅的目的。
第三是興辦小規模的社宅社區。由於都市大規模土地愈來愈少，想達到興辦社宅之規模經濟之困難度亦愈高，以一般社區聘請全時的管理及保全公司而言，若戶數少於40戶，每戶所需分攤的管理費就頗為沉重。因此常見小規模之社區自組管委會管理及請保全公司監控連線，再搭配社宅管理人員的定時訪視，應能以「螞蟻雄兵｣之規模，解決大型土地難覓之困境。
最後是頒予興辦社宅且經評比績優的民間公司「企業社會責任｣(Corporate Social Responsibility, CSR)的獎勵。雖然企業以營利為目的，但許多企業在獲利之餘也想回饋社會，若能以此無形之榮耀賦予協辦社宅之民間企業，在其企業形象上有莫大的加分作用，輔以上述「稅盾｣的誘因，定可顯著地提升企業興辦社宅的意願及規模。
在經濟成長、游資充斥及房價高漲的同時，兼顧所有世代及所得族群的居住權利，是政府的責任。若各級政府能強化獎勵或補助措施，順勢鼓勵民間業者進場興辦社宅，應可稍解百姓的購屋壓力，也可謂是當政者的功德一樁！
註: 由於一般鄰里對社宅有「鄰避設施｣之誤解，常要求社宅之設立需興建部分公益設施給鄰里使用，在「割地濟公｣下其自償性更為惡化，這種刻板印象及出讓空間的作法亟待扭轉。
參考資料：
行政院主計總處(民110)，國情統計通報第 193 號，行政院主計總處，民國110 年 10 月 13 日 。
