精打細算，你該不該使用房貸寬限期？
2020/09/07 10:36
文／林奇芬
新冠肺炎疫情衝擊下，全球進入低利率環境，台灣銀行資金氾濫，房貸利率來到歷史新低，房貸餘額創下歷史新高。根據統計，今年7月五大銀行平均房貸利率僅1.359%，購置住宅貸款餘額來到7.67兆元。
即使利率創新低、房貸創新高，銀行仍然努力推房貸。近期我經常收到銀行促銷信，鼓勵民眾轉貸、增貸，或是使用房貸寬限期，顯示銀行仍然努力促銷爛頭寸，對購屋貸款採取積極態度。
精打細算，你該不該使用房貸寬限期？（示意圖／pixabay）
一般我們初辦理房貸時，可以有一個房貸寬限期(2-3年)，在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些。究竟這樣的「優惠」，是不是一個好的選擇呢?我們不仿從成本、資金運用，好好的比一比，精明的你就會知道該如何選擇。
比一比，房貸寬限期省多少？
我們舉個例子試算一下。假設阿強打算貸款800萬元，貸款20年，若房貸利率為2%，則按照每月本息平均攤還來試算，阿強每個月要繳40,471元。但若阿強使用二年寬限期，則前面24個月每月僅要繳利息不還本金，每月金額13,333元，省了27,138元。但第25個月開始，每個月要繳本息攤還44,133元，比沒有寬限期的要多繳3,662元。
表一，貸款800萬元，利率2%，貸款20年，每月應繳金額（林奇芬製表）
你可以發現，使用寬限期，前面2年負擔較輕，但後面負擔較重。若從20年總支出來看，使用寬限期的人，總利息支出是185萬元，比不使用寬限期的人多繳約14萬元利息。
表二，貸款800萬元，利率2%，貸款20年，總利息支出（林奇芬製表）
從以上比較可以發現，使用寬限期雖然讓短期負擔較少，但長期負擔卻加重。該不該這樣做，可以考慮以下需求或條件再決定。
考量一，短期資金窘迫的人，可以使用。
通常剛買屋的首購族，購屋後資金比較緊俏，若想要添購一些家用設備、裝潢，或給自己一段喘息期，可以考慮使用寬限期，降低每月負擔。但也要先預做準備，當二年後每月本息攤提金額拉高時，是否可以順利支付。
考量二，短線想要挪用資金投資的人，可以使用。
若是換屋族或是增貸族，手上已經累積一些資產，利用低利率環境，再加上寬限期優惠，借出便宜資金來投資理財，也是一個不錯選擇。不過，先決條件是，個人必須具備穩健的投資理財能力。
舉例來說，若使用寬限期，每個月可省下27000元，若將此金額持續投資二年，年化報酬率以8%計算，則二年可多累積70萬元，也是一筆不小金額。但此同時必須承擔投資風險，若是投資不順利產生虧損，付出的代價可能更高。
考量三，考量長期成本負擔的人，不要使用。
從長期負擔角度考量，使用寬限期付出的利息成本較高，總計多14萬元，如果想要節省成本，或是不懂得如何投資理財的人，不要使用寬限期較好。
房貸仔細評估，你就是贏家
該不該使用房貸寬限期？似乎沒有標準答案，但若你是經過評估後做選擇，就可以更符合自己的需求。目前是低利率時代，短時間內，全球不容易提高利率，利用便宜資金來理財，也是一個不錯的選擇。
不過，資金氾濫推升股債市大漲，投資風險也確實越來越高。建議不妨運用共同基金、定時定額投資，可以分散持股風險，也分散買進時點，或許是一個較穩健的理財方式。