文／林奇芬
最近有個朋友想要買屋，可是看來看去，還是覺得房價很貴。她問我，屋主漫天開價，買屋者要如何砍價才合理呢？我跟她說，租金報酬率是買屋者的最後防線，簡單算一算，就知道砍價底線在哪裡。
過去幾年台灣房價狂飆，台灣房地產的租金報酬率可說是全球最低，因此許多包租公、包租婆已經出走台灣，轉到海外去購買租金報酬率更好的房地產。據傳，光去年就流出740億元，赴海外購買不動產。
壽險業平均租金報酬率2.22%
台灣房地產租金報酬率有多低呢？跟據台灣地產大戶壽險公司的實際租金收入推算，去年壽險公司平均房地產的租金報酬率為2.22%。但前幾年金管會擔心壽險公司大舉買地推高房價，還祭出壽險業購置不動產租金報酬率不得低於2.875%條款，讓壽險公司買房地產受到不小限制。但事實上，目前壽險業者的收租情況還是不太理想，因此，壽險業者還想向金管會建議，將門檻降為2.125%。
壽險業購置的不動產大多以商辦為主，一般住宅租金報酬率我們若以2%水準，實際來試算一下，合理房價該是多少？
以1.5%到2%租金報酬率，計算房價底線
假設新北市某區30坪房屋，每月租金25000元，則年租金為30萬元，以2%租金報酬率推算，合理房屋總價約1500萬元(300,000÷2%=15,000,000)，相當於每坪50萬元(1500萬÷30坪=50萬元)。
若是這個行情，與當地目前平均房價落差較大，則購屋者可以用最保守的租金報酬率來推算。假設以1.5%來推算，則房價可落在2000萬元附近(300,000÷1.5%=20,000,000)，平均每坪單價66.6萬元。
報酬率低於銀行定存，就沒有投資價值
目前銀行一年期定儲利率為1.38%，三年期定儲利率1.45%，但持有房地產每年還有房屋稅、地價稅成本，若房地產還有貸款成本，房貸利率至少2%以上，因此，房地產租金報酬率若不能高於2%，持有房地產還不如把錢放銀行定存。
過去幾年因為房價持續上漲，許多人不考慮房地產租金報酬率，認為只要買進房地產轉手就會賺錢。但現在房市供需出現逆轉，去年台灣不動產成交量大幅萎縮，僅剩3.7兆元，比2013年少了1兆元，房市已經進入寒冬。目前進場的購屋族，就要有長期抗戰心理準備，因此，租金報酬率成為不動產長期價值的最後底線。
房價越低，租金報酬率越高
許多人認為，長期持有房地產一定賺錢，但其實不然。任何資產買貴了就不容易賺錢，買便宜了才能賺到錢，至於甚麼叫貴？甚麼叫便宜呢？收益率就是一個最簡單的判斷方法。
前述30坪房屋的例子，若以租金報酬率3%推算，房價應為1000萬元，若以租金報酬率2.5%推算，房價為1200萬元。這都是購屋者心裏要有的一把尺。
對購屋者來說，除了滿足自住需求外，手上的錢應該選擇報酬率較高的資產投資。如果投資定存概念股，每年平均現金配息率高於5%，長期投資報酬率遠遠超過房地產租金報酬率，則持有房地產不見得比持有股票划算。這時，你就不該高價搶進房子。
台灣房市正面臨走過十年好時光後的修正期，購屋者議價空間變大，用租金報酬率算一算，你會更清楚，房子買貴了沒？
