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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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買屋是儲蓄還是負債?

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#買房 #投資 #自住 #理財 #儲蓄 #多空觀點 #置產秘訣
文/林奇芬
 
房地產是資產還是負債?不同的時空背景,有不同的解讀。年輕人不需要為買屋而買屋,算一算,房地產是資產還是負債,再決定你的行動。
 
購屋買房 貸款銀行(大刊頭)
 
最近應邀去學校演講,有一位研究所學生第一個理財問題,就問我該不該買房?他說「馬上就要進入職場了,可是房價那麼高,未來如果要買屋,是否一輩子被房子套牢?」
 
我可以深深感受到他的焦慮,對於現在所謂起薪22K的年輕人,目前動輒千萬元以上的房價,確實是一個「不可承擔的重」。
 
該不該買房子,我建議年輕人要先想想,你買屋是為了「資產增值」,還是為了「居住需求」?
 
為居住需求,買不如租
 
如果目的是居住需求,以目前台灣租金報酬率只有1.5%的低水準來看,「買屋不如租屋」。我有一個朋友,原先在信義區擁有一戶房子,但考慮屋齡較高,居住環境不算太理想,他趁前幾年房價大漲之際,賣掉了該戶房子,轉而在中山區租了一戶豪宅,房租遠低於繳房貸,但他卻能享受更舒適的生活品質。賣老屋換住豪宅,他的居住算盤是這樣打的。
 
如果買屋的目的是為了資產增值,那就要算一算,房地產的投資報酬率好不好,有沒有其他的理財工具,報酬率比房地產還高?
 
為投資增值,衡量成本與報酬率
 
以過去10年來看,台灣房價只漲不跌,所有買房的人都賺到了。但若投資股票或共同基金,可能有選股錯誤,或是遇到金融海嘯衝擊,並不是每個人都可以賺到錢。因此,過去10年投資台灣房地產,確實是一個最佳理財工具。但是,未來10年是否如此,答案可不一定。
 
以最近台北市豪宅受到高額房屋稅衝擊,出現富豪急於售屋卻賣不掉的壓力,可想而知,房地產投資的美好時光,已經過去了。先從稅負角度來看,目前持有稅(房屋稅、地價稅)、買賣所得稅(土增稅、財產交易所得稅、房地合一稅將上路)都越來越高,房地產成本增加,獲利空間縮小。
 
從房市供需看來,過去幾年建商大規模推案,房市供給過剩,但因房價攀高,民眾購買力降低。再加上政府打房政策、銀行限縮房貸、投資客退場,都讓房市需求雪上加霜。目前全台房市成交量低迷,顯示房市進入寒冬,短時間內,房市再展榮景的機會微乎其微。
 
既然持有成本、買賣成本增加,需求不振,房價就沒有上漲條件。過去幾年,買房一定賺的定律,開始面臨考驗。
 
短期間內,房市不是高報酬資產
 
回顧台灣房市景氣週期,從1989年到2003年為房市修正空頭期,2003到2014年為房市上漲多頭期。以過去台灣房市多空周期都長達10年以上來看,未來房價修正時間也不會太短。因此,剛畢業的年輕人,不需要急著把自己套牢在房地產上。
 
剛步入職場的年輕人,未來幾年累積財富的重點,應該放在提高職場競爭力,爭取收入跳級能力,另外,則不仿開始學習股票與基金投資的方法,用小額資金錢滾錢。善用未來5到10年時間累積財富,才有能力掌握下一波房市起漲好買點。
 

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