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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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月薪50K,買得起多少錢的房子?

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#買房 #小資女 #上班族 #薪資 #置產秘訣

文/林奇芬

想買屋,不是看房價高低,而是先評估自己繳貸款的能力,三個步驟,教你算出可買多少錢的房子?

媒體上報導很多小資男女買房的故事,「月薪四萬,六年買三房」、「80萬變3200萬,小資女的包租煉金術」...,看到這些故事真讓人怦然心動,幻想自己能否快速晉身有屋一族。

老實說,這些成功的故事有些夢幻,在真實世界中,我們問遍周邊朋友,似乎總找不到這樣的例子。因此,真的想要購屋的上班族,還不如踏踏實實地算一算,自己有多少自備款,有多少付貸款能力,究竟可以買得起多少錢的房子?

◎三個步驟,教你算出買屋金額

步驟一,以月薪推算每月可負擔貸款能力

一般建議,每月付貸款金額不要超過薪水的3成,由於台灣房價太高,可以放寬到3.5成,最好不要超過4成。因為,房貸利率是變動的,萬一利率上升時,會讓每個月的貸款負擔金額升高,因此,貸款額度控制在月薪3.5成以下,可以保留一些利率調升的緩衝空間。

舉例來說,單身月薪50K上班族,每個月房貸金額不可超過1.75萬元,若是雙薪家庭月所得10萬元,則每月房貸金額不可超過3.5萬元,月所得8 萬元家庭,每月房貸金額不可超過2.8萬元。

步驟二,每月貸款能力推算貸款總額

根據上述每月可負擔貸款金額估算,若貸款300萬元,20年本息平均攤還,利率水準3%,則每月房貸負擔為16638元,較符合月薪5萬元單身族的負擔能力。若是每個月可負擔房貸在2.8萬元與3.5萬元的小家庭,則可貸款總額大約在500萬與650萬元左右。

不過,目前台灣房價居高不下,再加上薪水族薪資水準不高,因此,在利率不變的前提下,若將貸款期拉長為30年,則可貸款金額可提高一些。如每月房貸1.6萬元,可貸款400萬元,每月房貸2.8萬到3.5萬元,可貸款650萬元到800萬元。

步驟三,貸款金額加上自備款,為購屋總額

目前銀行對於貸款成數有更多限制,首購族最多可貸款8成,一般約在6成、7成左右,所以,若想要購買1000萬元的房屋,自備款約需要200萬元以上。此外,若是購買小套房,目前某些特定區域銀行不太願意貸款,而且小套房的貸款額度也可能降低到6成以下,這是購屋前要先問清楚的。

簡單的試算後,上班族對於可購屋總價應該更清楚了。不過,買屋前,還要多注意二個重點。

一,貸款負擔與房租的差異

一般建議房貸以20年期為主,因為貸款30年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下,目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋,數量越來越有限。為了拉高購屋能力,不妨比較30年期房貸每月負擔金額與付房租的差異,若二者差異不是很大(例如在1萬元以內),反而購屋可以擁有實質資產,比繳房租只是純費用支出,效益更高,是上班族可以彈性考量的評估點。

二,利率上升的負擔能力

前面試算是用3%利率估算,目前首購利率可低於3%,但只有短期優惠,並非長期適用。目前全球最擔心的是美國QE退場,以及後續利率升高的風險,因此,購屋前要評估,當利率上升時,可能增加的負擔。舉例而言,貸款500萬元,利率升高1%,每月要多繳2500元左右。

想要購屋的上班族,不仿自己算一算,你可以買多少錢的房子呢?

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