文／黃鵬䛥
美國通膨依舊居高不下，許多人希望能夠在不使經濟劇烈變化的情況下控制通膨，但美聯儲主席包威爾表示「這種方式並不存在。」高盛銀行CEO大衛・索羅門日前接受採訪時警告，美國經濟可能會走向衰退，使得投資和商業決策更加困難，需更謹慎準備面對進入2023年。自今年3月以來，美聯儲一直在積極提高利率，以努力平息40多年來的最嚴重的通貨膨脹。市場反應劇烈、股市暴跌、國債收益率飆升。亞馬遜創辦人傑夫・貝佐斯也認同表示：「必須做好面對經濟困境的準備。」美國總統拜登則是信心喊話，他認爲美國經濟不會衰退，即便有，也是輕微的衰退。當前美國就業機會依然強勁、失業率低、且家庭財務相對健康。
這場房地產派對的持續時間比任何人預期的都要長，根據美國房地產經紀人協會(NAR)資料，美國2022年春季的房屋中位價格首次超過40萬美元。自2020年3月新冠疫情爆發以來，房價上漲了39%。在經歷了創紀錄的抵押貸款利率暴跌至歷史低點、房價飆升至新高之後，派對結束，美國房地產市場也終於放緩。美國房市估計佔美國總體經濟15%，目前房貸利率已逼近7%，為2002年以來最高，房地產經濟學家及分析師表示，儘管需求和價格增漲正在降溫，但這些修正都將是溫和的，如大蕭條時期的價格暴跌預期將不會出現。
美國房市可以軟著陸的原因包含：
1.房屋供給量依然不足：自2007年的房市大蕭條後，監管更加嚴格且建商開發速度趕不上需求，才造成價格上漲。依據目前的供需水平，將不容易導致房價大跌。
2.人口趨勢帶來新買家：千禧世代成為當今巨大的購屋主力；亞裔與西班牙裔人口在近十年內購屋需求大幅增加；許多人在疫情期間選擇換更大的房屋以符合在家工作的需求。
3.借貸標準依然嚴格：回顧2007年，連收入證明都不需提供的“騙子貸款”已不復存在，目前核貸標準嚴格，大多數的借款人信用良好，且疫情期間市場上並沒有出現太多法拍屋。
反觀台灣，我們具備怎樣的經濟條件，房市前景如何？台灣央行總裁楊金龍強調，台灣受惠於台商回流、半導體技術及防疫措施優勢，今年經濟成長率表現仍佳，物價相對其他國家穩定，預估明年台灣經濟成長將趨緩至3%以下，通膨將回落至2%以下。
但目前全球情勢不穩，台灣難以自保。美國強力升息造成台股著應聲倒下，投資人信心潰散。加上歐美同步貨幣緊縮政策，將對如台灣一般的小型開放經濟體產生外溢效應，使貨幣自主性降低、資金外移等風險。今年11月及12月，美聯儲可能將各再升息3碼，如果成真，聯邦基準利率將來到4.5%~4.75%區間，屆時勢必影響台灣。股市分析師表示，從今年第四季至明年第一季，台灣出口表現很可能受影響，台股還有很大的波動機會。
在股市未來情況不樂觀之下，房市除了需面對金融不確定性、資金外移、利率上升，再加上台灣流失中的人口紅利，房屋的持有壓力將慢慢浮現，尤其是以操作融資為主的投機客，很可能承受不住壓力而將手中的房產拋售，使得市場上物件選擇變多、議價空間也會加大，進而轉為買方市場，有購屋需求的民眾，可以提前做好準備，勇於議價出手。
