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黃鵬䛥 美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長。業界資歷30年,曾任中華民國不動產經紀業營業保證基金主任委員、CCIM台灣不動產投資協會理事長,以健全房市為初心,積極拓展國際視野。曾擔任壹週刊、聯合報、理財周刊等房產專欄作家。
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買房不用這麼辛苦!分析經驗告訴你 看這一篇就夠了

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#買房 #財務 #財務規劃 #格局 #地段 #置產秘訣
文/黃鵬䛥
 
許多朋友常常問我「現在可以買房嗎?」、「房價會降嗎?」尤其是在這二、三年間種種牽動全球的大事件接連爆,在經歷了Covid-19、QE通膨、缺工缺料、成本大漲、金融市場波動、俄烏戰爭、升息啟動…等等,台灣的房價似乎沒有明顯鬆動的跡象,讓人不禁思考,到底何時才是買房的好時機?
 
觀察近20年來台灣房價有較明顯下降的時期,僅有2008年美國次級房貸風暴引發的國際性金融海嘯,以及2015年美國升息引發新興市場危機,影響台灣經濟衰退,才造成房價下跌;其他時間房價幾乎都是上漲的。由此可見,民眾對於購屋的剛性需求一直存在市場上,以自住需求而言,如果為了分析等待所謂最好的買點,你可能會錯失很多機會,應該思考的是如何買到符合自身使用需求的房子才是最有價值的選擇。評估購買不動產時,最重要的就是Location, location, location. 這不只是老生常談,也是放諸四海、古今中外皆適用的方法。在美國的不動產分析方法中,「市場分析」是不可或缺的一環,所謂市場即是注重經濟地理資訊、區位等對不動產價值的影響。市場分析主要有四個面向:市場競爭力分析、區位基地分析、政治法律分析以及財務分析。
 

 

買房不用這麼辛苦!分析經驗告訴你 看這一篇就夠了(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝)
桃園A7重劃區。好房網News記者楊欽亮 / 攝

 

 
第一:市場競爭力分析,指的是一個城市的經濟發展是否為成長、停滯或衰退,是否可以支撐當地房屋的供給與需求,例如新竹、台南這兩個城市,皆是因為科技產業的蓬勃發展而興建科學園區,帶來就業人口移入,居住需求增加而導致房價上漲。
 
第二:區位基地分析是市場及競爭力分析的延伸,以房屋本身對「家庭生活」中各個需求的聯結為考量,包含交通網絡、就業中心、零售中心、市政服務、教育設施、娛樂設施、衛生醫療服務、文化設施、宗教場所、屋齡屋況…等等,攸關生活品質,是相當重要的考量要素,例如與就業中心的聯結是許多人的首要考量,而單身或頂客族的次要考量可能是休閒娛樂、文化設施;有學齡孩童的家庭,教育設施的聯結程度就會相當重要;家中有長輩的,就會考量醫療、零售中心等聯結性,若是選擇的區位無法滿足首要及次要聯結,那麼將會產生大量的交通成本,不只是時間和金錢的損失,更會有精神成本(麻煩、失望、易怒…等等)務必謹慎思考。
 
第三:政治法律分析即為房屋的使用合法性,如使用分區是否為住宅區、是否有違建、產權是否清楚…等等。民眾購屋時需注意房屋之「土地使用分區」及「建物用途」,可以向建商或銷售業者要求檢視「建築執照」、「使用執照」、「建物謄本」來判斷。有些房屋開價明顯低於附近行情,就要特別注意是否為商業區的一般事務所或是違法的工業區住宅。
 
第四考量的是財務分析,即是購屋的負擔能力、融資條件等等。目前銀行購屋貸款利率約在1.6%左右,對首購族的條件也比較優待。需注意的是平時就要養成良好的信用習慣與銀行互動,並且不要貿然使用信貸或是信用卡循環利息,到了需要房貸時才能有好的信用評分。
 
以上四個分析要點可作爲民眾買屋時的參考,買屋是人生大事,需要反覆循環思考,才能執行最後的決定。至於很多人關心的房價到底會不會跌,牽涉到土地的稀有性以及相關的金融制度,非常複雜。有些人喊著想要房價腰斬,殊不知屆時的經濟可能已經是慘不忍睹,更不用說買房。以目前台灣央行與金管會打炒房的管制措施來看,是希望房價能夠緩步軟著陸而非硬著陸,並且讓台灣金融與國際接軌避免危機。民眾購屋時切記要謹慎審視自身需求,買到適合自己的房子,就是最有價值的。

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