文／黃鵬䛥
俄國經濟學家康德拉季耶夫曾說：每個人的財富積累不是因為你多有本事，而是經濟周期運動的時間給你機會。你了解經濟周期運動，同時也要身體力行投資原則，因為知識變現是力量，無法變現就只是死板板的學問。
如果你抓住一次景氣轉折的機會，至少可以成為中產階級；抓住兩次機會晉升億萬身價；抓住三次機會，連你的下一代都不愁吃穿。
「買房好還是租房好？」一直是個經典的話題，現在房價這麼高，自住客該進場買房嗎？台灣央行跟進美國聯準會升息，而且還可能升好幾次，對房市會造成什麼衝擊？針對以上問題，我們可以舉一個具體的例子，並用「現金流」和「資本積累」這兩個角度來加以探討：
「小易目前無房產，看上一間總價1000萬的房子，銀行可貸8成，同樣條件的房子用租的每月租金是2萬元，請問應出手買房還是繼續租房好呢？」
假設一：低利率/房價與租金沒變動
我們用5年的時間來比較兩者的差異，首先假設銀行房貸利率是1.35%，在本例中銀行可貸8成，意味著需要投入200萬的自備款，如果選擇20年期本利攤還、無寬限期的方式，每月需還款38,054元（一年456,651元），在第5年底時的未償貸款餘額是6,197,614元，再假設這5年期間的房價都沒有變動，賣出價格同為1000萬，扣掉貸款餘額後可拿回3,802,386元。如果是用租的，小易的支出每月是20,000元（一年24萬元，除以房屋總價1000萬元，資本化率/租金投報率＝2.4%），但因為房子不是自己的，5年後也無權處置，自然不會拿回任何錢。
以上的描述我們可以用現金流量表的方式來表達(表1)，從現金流的角度來看，租房子的優點在於每月負擔比還房貸要輕很多，也不用大筆的期初投入，但缺點就是花出去的錢完全不會回收，不能達到資本積累的效果。反過來說如果小易沒有200萬的自備款，也沒有能力每月付3萬8的貸款，那買房好或租房好就是假議題，他只能選擇租房。
要先有能力才能做選擇，我們要探討的是在「能力足夠」的狀況下，哪種方式可以得到較好的結果？所以我們可以對表1右方進行修正，本來已有200萬如果不買房，那就繼續放在銀行中，而每年房貸與租金的差額也假設全部保留下來轉定存，定存年利率以1%計算，可以得到表2的結果，最後的資本積累是2,102,020+1,105,123 = 3,207,143。表2也可以合併成表3的右方型式，如此買的選項就可以和租的選項在同樣的基準點(同樣的現金流出)進行比較，邊租房邊存款的資本積累還是不如買房。
假設二：低利率／房價與租金漲幅等於通膨幅度
過去兩年全國房價高漲，普遍漲幅高於通膨幅度，這邊假設房價和租金會與通膨同步，每年成長率也只假設2%(算是健康的通膨)就好，每年的租金和房價變化如表4所示：
5年後賣掉時房價上漲至1104萬，扣除貸款餘額可得484萬，而租房加定存的資本積累因房租上升而縮水至316萬，兩者的資本積累差距也高達168.5萬(參見表5)，這邊也可以看到為什麼在低利率環境下會有「租不如買」的說法了！
接下來我們要看升息對於現金流與資本積累的影響，表6是各種不同假設條件下的計算結果。同樣貸款800萬，升息1碼(假設三)、4碼(假設四)、6碼(假設六)後，每月還款金額增加金額依序為919元、3756元、5716元，小易就要評估現金流負擔變大後是否能夠承受？但從資本積累的角度來看，即便利率升息6碼到2.85%，買到的標的變成租金收益較差的房子，其租金投報率甚至比定存還差時，五年後處分房子的資本積累依舊勝過邊租邊存的資本積累！而其關鍵原因是基於「買房抗通膨」的理論基礎上，因為通膨持續，房價也持續上漲，借助房貸的槓桿，反而讓你的資產不會變薄。
雖然長期來看，房地產都是上漲居多，但也可能碰到調整或下跌的時候，在房價未來性不明的狀況下，標的物的投報率就變得很重要了。假設七跟假設一同樣設定房價不漲不跌，當租金投報率低於房貸利率時，貸款買房子就不如租房子了，事實上，如果預期房價會下跌，買房意願肯定會比較差的。反過來說，回到假設一的情形，租金投報率優於房貸利率一定差距時，從資本積累的兩者差異值595,243來看，就算房屋跌價50萬，買房看起來還是比邊租邊存好一點。
當你還在游移不定時，懂得看現金流和資本積累，可以幫你做出更好的決策！
