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黃鵬䛥 美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長。業界資歷30年,曾任中華民國不動產經紀業營業保證基金主任委員、CCIM台灣不動產投資協會理事長,以健全房市為初心,積極拓展國際視野。曾擔任壹週刊、聯合報、理財周刊等房產專欄作家。
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以淨現值法評估不動產投資可行性

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#投資 #置產 #不動產 #利潤 #店面 #置產秘訣
文/黃鵬䛥
 
淨現值法(Net present value, NPV),主要的評估方式是將每一期的現金流量,用適當的「折現率」,折現至期初後加總,再扣除期初投入成本,即衡量投資計畫未來所得的現金流量總折現值,與期初投入成本之間的差額,此差額即稱作「淨現值」。若淨現值大於零,則投資計劃可行;若淨現值小於零,則投資計劃不可行。
 
應用淨現值法評估投資計畫可行性時,可以看出投資該計畫所能帶來的淨收益,決策的判斷準則簡單明確;然而對淨現值有極大影響的「折現率」較難以衡量,因此若無法求取適當的折現率,將使NPV的計算結果偏離實際情形。
 

 

以淨現值法評估不動產投資可行性(資料照/好房網News記者林和謙攝)
近期有傳言指青埔的預售屋投資客很多、且炒作,甚至多達近百戶在投資客手中,對於這樣的說法,在地專家破除謠言。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

 
如何決定適當的折現率?這並沒有簡單的計算方式,而是需要仰賴不同資料來源才能判斷。一般而言,折現率可視為投資者對一個投資案所要求的收益率或報酬率。
 
用累加法計算折現率
理論上,投資者對於任何投資案所要求的折現率,可以從無風險利率開始累加。以累加法計算折現率,要將無風險利率加上預期通膨率和風險溢酬。加上預期通膨率,可以使投資者實質報酬率在投資持有期間不受通膨影響;而風險溢酬則視不同投資案時會面臨不同種類風險而定。對不動產投資而言,風險可能包括流動性風險、市場風險和環境風險等。實際上,量化各種風險並不容易。
 
十年期國庫券計算法
此方式的概念為不動產的持有期間通常為十年,而國庫券利率已包含預期通膨率,再加上風險溢酬,就可得出折現率,只是,要加上多少的風險溢酬仍需多方評估。
 
抵押貸款利率計算法
利用抵押貸款利率也是計算折現率的一種方法。因為此利率容易從銀行或其他放款機構取得。相對於銀行,投資者承擔風險較高,故其期待的投資報酬率也較高。因此,只要將抵押貸款利率加上風險溢酬,就可得到不動產投資案的折現率。
 
從資本化率(Cap rate) 推算折現率
資本化率可以依照當年度收入和購買價格算出,即是不動產第一年之營業淨收入(NOI)除以購買價格。折現率和資本化率的主要差異,為對於收入和不動產價值的預期成長率。簡單而言,若預期收入和不動產價值每年以同樣的複合成長率增加,則此時兩者關係如下所示:
 
折現率 = 資本化率 + 收入和不動產價值的預期成長率。
 
由以上各種決定折現率的方法可以看出,採取不同計算方法所得到的折現率都不會一樣,特別是風險如何計算?都會因個別不動產特性以及投資人所能承受的範圍而有所不同。
 
假設,王先生計畫以1200萬元投資購買一間店面,市場上出租條件為月租金5萬元,預期持有10年後能夠以1500萬元出售該店面,則此投資案的淨現值為多少?如果出租市場非常穩定,王先生可能要求5%的折現率,則此時的NPV為正的184萬,代表投資可行;相對,若王先生不看好未來的店面出租市場,風險較大,所以他要求8%的折現率,此時計算出的NPV為負的100萬,代表此投資案不可行,需要降低購買的價格才能符合投資要求。
 
運用淨現值法的好處是能將貨幣時間價值考量進去,並且注重未來的現金流來做決策。由於目前全球處於升息循環,未來利率的調升都會影響到不動產投資市場,投資人必須更加謹慎檢視未來可能的投資風險,若僅參考資本化率或是毛租金報酬率,很有可能忽略了風險,長期持有不動產反而虧損,不可不慎。

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