文／黃鵬䛥
淨現值法（Net present value, NPV），主要的評估方式是將每一期的現金流量，用適當的「折現率」，折現至期初後加總，再扣除期初投入成本，即衡量投資計畫未來所得的現金流量總折現值，與期初投入成本之間的差額，此差額即稱作「淨現值」。若淨現值大於零，則投資計劃可行；若淨現值小於零，則投資計劃不可行。
應用淨現值法評估投資計畫可行性時，可以看出投資該計畫所能帶來的淨收益，決策的判斷準則簡單明確；然而對淨現值有極大影響的「折現率」較難以衡量，因此若無法求取適當的折現率，將使NPV的計算結果偏離實際情形。
如何決定適當的折現率？這並沒有簡單的計算方式，而是需要仰賴不同資料來源才能判斷。一般而言，折現率可視為投資者對一個投資案所要求的收益率或報酬率。
用累加法計算折現率
理論上，投資者對於任何投資案所要求的折現率，可以從無風險利率開始累加。以累加法計算折現率，要將無風險利率加上預期通膨率和風險溢酬。加上預期通膨率，可以使投資者實質報酬率在投資持有期間不受通膨影響；而風險溢酬則視不同投資案時會面臨不同種類風險而定。對不動產投資而言，風險可能包括流動性風險、市場風險和環境風險等。實際上，量化各種風險並不容易。
十年期國庫券計算法
此方式的概念為不動產的持有期間通常為十年，而國庫券利率已包含預期通膨率，再加上風險溢酬，就可得出折現率，只是，要加上多少的風險溢酬仍需多方評估。
抵押貸款利率計算法
利用抵押貸款利率也是計算折現率的一種方法。因為此利率容易從銀行或其他放款機構取得。相對於銀行，投資者承擔風險較高，故其期待的投資報酬率也較高。因此，只要將抵押貸款利率加上風險溢酬，就可得到不動產投資案的折現率。
從資本化率(Cap rate) 推算折現率
資本化率可以依照當年度收入和購買價格算出，即是不動產第一年之營業淨收入(NOI)除以購買價格。折現率和資本化率的主要差異，為對於收入和不動產價值的預期成長率。簡單而言，若預期收入和不動產價值每年以同樣的複合成長率增加，則此時兩者關係如下所示：
折現率 = 資本化率 + 收入和不動產價值的預期成長率。
由以上各種決定折現率的方法可以看出，採取不同計算方法所得到的折現率都不會一樣，特別是風險如何計算？都會因個別不動產特性以及投資人所能承受的範圍而有所不同。
假設，王先生計畫以1200萬元投資購買一間店面，市場上出租條件為月租金5萬元，預期持有10年後能夠以1500萬元出售該店面，則此投資案的淨現值為多少？如果出租市場非常穩定，王先生可能要求5%的折現率，則此時的NPV為正的184萬，代表投資可行；相對，若王先生不看好未來的店面出租市場，風險較大，所以他要求8%的折現率，此時計算出的NPV為負的100萬，代表此投資案不可行，需要降低購買的價格才能符合投資要求。
運用淨現值法的好處是能將貨幣時間價值考量進去，並且注重未來的現金流來做決策。由於目前全球處於升息循環，未來利率的調升都會影響到不動產投資市場，投資人必須更加謹慎檢視未來可能的投資風險，若僅參考資本化率或是毛租金報酬率，很有可能忽略了風險，長期持有不動產反而虧損，不可不慎。
