文／黃鵬䛥
最近筆者接到一些朋友電話詢問，「台灣房市交易量下滑，是進場買房的好時機嗎？」、「最近美國房市走弱，台灣房價哪時候才會下跌？」消費者對於市場的種種擔憂，其來有自。9月13日美國公布8月份CPI 年增率為8.3%，高於市場預期的8.1%，此數據一出，導致美股崩跌近1300點；美國聯準會（Fed）9月22日宣布升息3碼（0.75個百分點），聯邦資金利率區間調高為3％～3.25％，總計今年已經升息3%，利率水準來到2008年以來最高。
升升不息的利率，也為多國的房市帶來巨大的壓力。美國30年期固定房貸利率已經突破6%，創14年來新高，美國不動產經紀人協會（NAR）統計，美西8月房屋平均成交價低於開價，是2021年3月以來首見；還有加拿大、英國、紐西蘭、澳洲、瑞典等，皆因央行以近幾十年來最快的速度升息，導致房價下跌，買氣消退。
處於紛紛擾擾的亂世中，不論是房價在上漲或是降溫的時候，都可以聽到有人在詢問進場時機，身在台灣的我們其實不用太過恐慌，首先須認知台灣與他國的國情不同、升息條件自然也不同，並且釐清好自己購屋目的，切記量力而為，就可在亂世中明哲保身。台灣央行針對美國升息三碼，於9月22日宣布升息半碼回應，由此可見台灣並沒有迫切升息的必要性與條件，相較美國今年已升息12碼（3%），台灣今年至今僅升2碼（0.5%），重貼現率來到1.625%，房貸利率預計在10月會來到1.8%以上，且此次升息沒有搭配房市信用管制，也是因為央行已經看到政策使得房市略顯降溫，目的並非要讓房市崩跌，而是要打炒房、讓投機客「下車」，所以房市降溫之時，反而是進場的好時機，議價空間可能變大、房源選擇可能更多，容易成為買方市場。
筆者認為，準備買房的人，最重要的是確認好可負擔的預算範圍，切勿將槓桿開得太大，一般以家庭收入的三分之一來支付本息攤還房貸會是較安全的算法，務必為家庭支出與未來的利率變動預留空間，避免影響正常生活。雖然年底台灣央行再升息機率不高，但美國Fed 暗示為對抗通膨，將繼續於今年底前再升息5碼（1.25個百分點），達到4.25%～4.5%，「終點利率」會是2023年達到4.6%。學者分析，利率級距攀升下，美國大眾家庭將會減少非必要支出包括3C產品、電玩、服飾、娛樂、運動器材...等消費，可能衝擊台灣出口表現，預期今年第四季至明年的經濟與房市將會受到影響。
如同諾貝爾經濟學獎得主克魯曼所認為的，當全球疫情走向尾聲，市場憂慮通膨高漲，世界經濟卻逐步回歸常軌之際。消費者進埸買房也應該從基本面去思考，對於挑選房屋時的條件，沒有一百分的房子，只有在預算內，透過篩選條件找到最適合的物件。同樣的總價，在地段（保值性）、生活機能（便利性）、交通（通勤時間）、電梯大樓還是公寓（舒適性）、屋齡建材（安全性）等等條件，必須有所取捨。
至於需要擔心是否買在低點嗎？在市場下行時，其實很有機會買在相對低點，但不要想著要買在絕對低點，因為房市不同於股市，即便在股市中能購買在低點的也只有10%、20%左右的人，況且股票今天沒買到，明天可以再買，但對於真正有購屋需求的人而言，好的物件稍縱即逝，買不到才是真的令人扼腕。善用實價登錄、勇於議價，找到適合的物件，價格合理就可以出手，長遠來看，自住買房絕對是值得的投資。
