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賴碧瑩 國立屏東大學不動產經營學系教授、擔任過系主任、研發處處長、環太平洋不動產國際學會理事長、國際不動產學會理事、FRICS及各式各樣政府機關委員,熱愛這塊土地與房地產。著有:現代不動產估價理論與實務、住宅及不動產資訊規劃。
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曼谷房與台北房一樣 捷運宅當道

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#捷運宅 #曼谷 #房產投資 #多空觀點

文/賴碧瑩

上個月到曼谷旅遊,順便參觀當地房地產學校與房地產建案,一如台灣消費者的喜好:捷運宅當道。不同的是曼谷的交通真的比台北擁擠,下班時刻走在曼谷市中心街道,我實在佩服這些司機開車技術,可以一台接著一台車,毫不預留空隙。

一時之間讓我懷念台北街道的可愛與舒服,高雄的街道更是可以讓您在街道上手足舞蹈。台北真好,高雄真棒(這不是選舉語言,是您走在一台連接一台汽車公車的曼谷街道,內心不斷地浮現一個畫面:台北、高雄街道真舒服阿!) ,雖然台灣人常常抱怨台灣的交通,但是台灣只有在特殊節慶才會有櫛比鱗次的交通擁擠畫面,但是在曼谷卻是天天上演。

曼谷交通比台灣更擁擠,上班族對捷運的依賴更勝於台灣(曼谷/好房資料中心)曼谷市區鳥瞰。(好房網News記者蔡佩蓉攝影)

在回台灣的飛機上,我開始思索,為何台灣人會想到曼谷買房? 曼谷的房地產真的好嗎?泰國的房地產市場如何?於是我跟所有的讀者一樣在網路查閱泰國旅遊人次,一查不難發現,撇開香港排名不談,曼谷確實在全球旅遊市場排名第一,去年高達3500萬人次造訪曼谷,無怪乎整個曼谷城都是人與車。

但是房地產呢?是否跟旅遊市場一樣熱鬧?根據全球不動產指南(Global Property Guide) 2018年第二季報導指出,2018年第二季泰國房地產市場熱絡,房價比去年同期小幅下跌0.58%。全年房價在2018年第二季上漲5.01%。

泰國在2018年前五個月 由於出口增加和私人消費增加,使得泰國央行將其2018年經濟成長率預測上調至4.4%。在同一篇報導中就點出台北房地產市場還是較弱。不過根據我在泰國實地訪談經驗,泰國雖然房地產市場熱絡,但是房貸利率是6%以上,最多五成(如果在泰國當地有工作可以提高成數),貸款年限最多十年。

由於泰國也怕外國人大筆資金進入曼谷炒作房地產,所以房貸門檻把關嚴格。相較於台灣目前貸款,台灣五大行庫新承做房貸利率在1.628%,消費者信用條件差一些的或許會到2%上下,比起泰國來講,台灣的房屋貸款利率相對低很多。

如果我們再進一步看投資報酬率,以全球不動產指南(Global Property Guide)的統計資料顯示,台灣的出租投資報酬率是2.06%泰國是5.13%。兩相比較之下,投資者如果著眼於泰國的高報酬,相對的其貸款利率也偏高,除非投資者無須借貸,拿自有閒置資金買房才可能有較高的獲利空間(此項獲利空間是不含匯率變動、稅賦繳納支出),否則台北與曼谷的投報率其實沒有差異很大。

其次,筆者在曼谷實際的旅遊過程中,我另外發現曼谷因為交通問題,多數上班族會購買捷運宅作為住家,減少通勤所需時間。只是在台北我們的捷運宅只要在800公尺範圍內都是利多,消費者都願意購買此捷運宅。但是在曼谷地區的捷運宅,必須要是真正的捷運宅,也就是說在捷運出口處距離較近的房地產,如果出了捷運還要走到對街的建案,房價立刻減少二成到五成,投資者如果沒有實際到投資國家當地看屋,還真得容易忽略此項重要因素。

不過雖然如此,我竟然從建案現場聽銷售人員告訴我說,有些大陸人看了網路DM就直接下單購買房地產,實際情況真或假就不得而知,但是如果真的如銷售人員告知,實在讓人不得不佩服中國大陸人的投資勇氣與豪氣。因此在台灣如果有一個銷售建案,買方搶著購買,我想台灣人也會瘋狂地跟著搶進,下單買賣房地產,無怪乎,這幾年有一些台灣投資客遠征泰國,搭上這股新南向順風車,擴大投資範圍。

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