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賴碧瑩 國立屏東大學不動產經營學系教授、擔任過系主任、研發處處長、環太平洋不動產國際學會理事長、國際不動產學會理事、FRICS及各式各樣政府機關委員,熱愛這塊土地與房地產。著有:現代不動產估價理論與實務、住宅及不動產資訊規劃。
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Tit-for-Tat 後的房地產大戲將如何演下去?

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#房地產 #中美貿易戰 #多空觀點

文/賴碧瑩

2018年初到現在,美國及全世界各大金融機構、網路報導不斷地用Tit-for-Tat tariff(以牙還牙 關稅)來撰文描述這場美中貿易戰,隨著貿易戰真正開打延燒至今,全世界多數關心的是股市、匯市,亞股更是全面走弱,對於房市的影響呢?根據美國財金雜誌報導,川普政策將會傷害美國新建住宅,因為鋼鐵及鋁都將被課以高關稅,引起物價上漲,聯準會將會調高利率、導致全球經濟成長下滑,因此房地產成長下滑減緩成長。

這一幕幕的戰爭畫面,讓我們不禁回想到1990年代的世界經濟,當時不是美中兩大強權,是美日兩大強權相爭,當時的日本是全球第二大經濟體,經濟以出口為導向,出口商品都依賴美國市場,都對美國存在巨額貿易順差,佔據美國貿易逆差的三分之一以上。

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此一場景像是現在流行的跨越時空戲劇,讓人回到過去歷史。不一樣的是當時美國總統是強硬派共和黨總統雷根,現在是川普,但是外交貿易政策都一樣,不同的是這次貿易戰不是單邊主張,是雙方互為關稅保護,您針對我818項產品合計340億美元的產品課徵25%關稅,中方也對美國545項課徵相同關稅。

日本在1985年為了平衡美日巨額貿易逆差,因此同意簽屬條款讓日元升值,時空互換,現在換成人民幣。在當年隨著日幣升值幾年後,日本經濟開始出現泡沫,許多資金大量湧向房地產。由於日元急劇升值,讓日本企業開始在海外大舉收購投資房地產。

當時日本在美國收購房地產佔據了日本海外不動產投資的三分之二,日本是美國國外直接投資第一名。最有名的例子是1989年日本三菱集團斥資14億美元收購洛克菲勒中心14座大樓,日本人收購這個購物中心當年,許多美國人傷心不已;但是有趣的是1996年三菱地所因巨額貸款被迫破產,美國人Jerry Speyer(洛克菲勒第三代領導人David Rockefeller的好友)又以18.5億美元買回洛克菲勒中心;只不過當時的匯率是1989年的一半,美國人實際上只花了當年一半的價格。

由於日本從1990年開始連續五次上調利率,導致房地產市場在1992年終於破滅,許多民眾因為房地產而面臨破產命運。而日本房地產的泡沫,也讓日本經濟陷入長達十多年的經濟衰退,這就是傳說中的“迷失的十年”,同時也為這場美日貿易大戰戲碼畫下傷心句點。

時隔20年後的今天,此一場景是否會再度上演呢?今年大陸特別地緊張,擔心跟日本一樣步入迷失的十年,所以房地產調控時有所聞。至於在太平洋上的島嶼_台灣,是否也會因為太平洋兩端的大國互踢而受到衝擊呢?由於美國、大陸、日本及歐元區合計占我國出口比重高達85%,可想而知,太平洋兩端的美中貿易戰後,這些地區經濟下滑,將會對我國影響產生重大影響。

所以我們的主計處才會模擬分析,當大陸經濟成長每降低1%,台灣會跟著降0.29%,而美國每降1%,台灣也會降0.07%。至於房地產市場呢?說穿了房地產是經濟、經濟還是經濟,不管是要當經濟成長火車頭還是火車尾,受到衝擊是必然,因為民眾對於房地產購買消費力一定會重新衡量,只是大陸是直接影響,台灣是間接影響。所以說,聰明的消費者,在面對貿易戰、升息、縮表、美元升值等等外部因素,得仔細地觀察入戲,相信這些角色在這場貿易大戲中,其精彩程度將如八點長壽劇,成無您我口中朗朗上口的話題,而他也將會為太平洋掀起一股巨大的風浪,不容您我小覷。

 

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