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賴碧瑩 國立屏東大學不動產經營學系教授、擔任過系主任、研發處處長、環太平洋不動產國際學會理事長、國際不動產學會理事、FRICS及各式各樣政府機關委員,熱愛這塊土地與房地產。著有:現代不動產估價理論與實務、住宅及不動產資訊規劃。
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強強出手 飯店開發創造建設獲利

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#飯店 #建商 #多空觀點

文/賴碧瑩

當國內房地產掀起一股小房二房的自住型房地產建案同時,其實國內大型建商正逐漸關注飯店投資。因為大型建商希望增加房地產領域的廣度、深度。畢竟越是大型的開發商,越是希望將企業體可以長存,而飯店就像是一間可以住的博物館,不會因為時間轉輪而被都市更新掉,許多消費者甚至會因為一家飯店愛上一座城市。
 
國內最早從房地產跨足飯店業應該是福華飯店至今35年,在這之前台北其實已經有很多國際飯店,例如:圓山飯店是台北成立最早的飯店,給台灣人非常鮮明的宮廷印象,但也正因為如此,在台北光芒萬丈的地帶,圓山飯店變成台北這座城市重要的地標,這就像當年福華飯店試圖成為仁愛路的地標一樣道理。台北圓山飯店如果是一個歷史名片,高雄圓山就成為建設公司推案的軸心點,許多高雄早期的豪宅都是圍繞著高雄圓山飯店興建,在高雄圓山路上至今仍是許多高雄仕紳居住地區。
 
強強出手 飯店開發創造建設獲利。圖為台北福華飯店。(維基百科/Solomon203)
台北福華飯店。(維基百科/Solomon203)
 
台灣國際觀光旅館屋齡一覽(資料整理:賴碧瑩)
國際旅館一覽。(資料整理:賴碧瑩)
 
觀光收益的真相
 

最近台灣為了大陸官方發布8月1日起暫停核發47個城市大陸居民來台自由行之個人旅遊簽證,國內觀光市場掀起一陣討論,陸客縮減對於觀光收入影響,事實上,如果根據媒體所述全年台灣觀光外匯收入減少新台幣近200億元,200億多嗎? 據交通部觀光局統計顯示,2018 年整體來台人次約為 1,106.7 萬人次,其中,陸客於 2018 年來台人次約達 269.6 萬人次,約占 24.4%。以2017年觀光外匯收入是3749億(2016年是4322億元),200 億所佔的比例是5%,整體影響應該還好吧。

台灣觀光旅館平均房價、住用率(資料來源:交通部觀光局)
觀光旅館房價。(資料來源:交通部觀光局)

 
旅館及民宿概況。(資料來源:交通部觀光局)
觀光旅館民宿概況。(資料來源:交通部觀光局)
 
如果從國內目前所有旅館的房間數(243759間),以目前台灣平均房價3772元來看,倘若房間住宿費佔一半,那麼全台灣的房間數只會影響一晚,又再次證明旅館住宿影響有限。
 
2018 年飯店產業的重磅消息是六福皇宮年底熄燈,有些人將其熄燈歸咎於房租影響其獲利,但是細究這背後的原因不難發現,房租只是原因之一,必非全部,飯店最根本的業務就是賣空間給消費者。在飯店業的成本結構中有高達 70% 是固定成本,這對於很多行業來說是一種痛苦,但是對於具有多據點建案的房地產開發商來說,則不盡然,因為開發商可以將這些空間賣給買房的消費者,甚至變成福利品項,所以我說這是強強結合的結果,讓大開發商可以獲取另外一種穩定收入。
 
創造作品與資產價值
 
不過話說回來,當你問很多消費者您記得那一個建設公司老闆的名字,我相信多數人會說我不知道,但是如果你問消費者說你記得哪一個飯店的名字,我相信消費者朗朗上口告訴你哪一間是他曾經住過的,這就是飯店的魅力。或許就是這一個魅力,讓建設公司願意花時間花力氣去蓋一間他夢想中的飯店,或是花大筆金錢去購買一棟飯店來經營,無非就是想讓建設公司體系留下一些紀念作品,留下一張真正的名片。

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