不動產交易新制上路 不可不知的幾件事
2021/07/20 09:02
工商時報／江如蓉、林禹維寰瀛法律事務所律師
自民國110年7月1日開始，不動產交易有許多重要的法令變革，從銷售前階段的「預售屋買賣契約備查」、消費者下訂後「不得約定保留出售」與「紅單禁止轉讓」，到簽約後的「實價登錄」制度、房地再出售的「房地合一2.0」等，建設公司、代銷業者、消費者在進行不動產交易時，都必須要清楚瞭解，才能保障彼此權益：
銷售前階段的「預售屋買賣契約備查」
不動產交易新制上路，建商、代銷業者、消費者在進行交易時，都須要清楚瞭解，才能保障彼此權益。圖／本報資料照片
在預售屋銷售前的準備階段，建設公司必須要將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。若未依規定報請主管機關備查，主管機關可處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期如未改正，主管機關可按次連續處罰。
更重要的是，預售屋買賣契約的相關條款，必須遵照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」之規定，若使用之預售屋買賣契約，違反「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」之規定，則主管機關可按戶（棟）處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。
消費者下訂後「不得約定保留出售」與「紅單禁止轉讓」
所謂的「紅單」就是「房地買賣預約單」的通稱，在過往不動產交易慣例上，消費者在簽訂買賣契約前，會先給付訂金予代銷業者，訂購特定戶別的房屋，再由代銷業者向建設公司確認是否同意以「房屋買賣預約單」所載買賣價金出售，故「房屋買賣預約單」中，通常會記載建設公司保留出售與是否簽訂買賣契約之權利。此外，若房市交易活絡，亦有消費者會以給付訂金取得紅單之方式，投資建案，當建案交易熱絡、價格上漲時，即透過轉讓紅單賺取差價之方式獲利。
但自今年7月1日開始，銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向消費者收受定金或類似名目款項後，所開立之書面契據，不得再有約定「建設公司保留出售、保留簽訂買賣契約之權利」或其他不利消費者事項；而消費者亦不得將該書面契據之權利，轉售或轉讓予第三人，藉此方式，避免建商任意調價或投資客炒作，以保障消費者權益。
簽約後的「實價登錄」
在消費者簽訂買賣契約以後，建設公司應在簽訂買賣契約書之日起30日內，向主管機關申報登錄資訊。若委託不動產經紀代銷業者出售預售不動產之情形，則不動產代銷業者亦應在簽訂買賣契約書之日起30日內，向機關申報登錄資訊，且須將門牌號碼、樓層、地號資訊完整揭露，藉此避免隱匿房屋實際交易價格，藉機抬高後續交易價格。
另外，不動產代銷業者須特別注意，內政部在110年6月10日以台內地字第11002630481號函令公告，不動產經紀代銷業者在110年6月30日以前代銷成交預售屋買賣案件，尚未辦理成交資訊申報登錄，且預售屋委託代銷契約於110年7月1日已屆滿、終止未逾30日或尚未屆滿、終止者，分別給予申報登錄緩衝期；屆期未申報登錄或申報登錄不實者，依不動產經紀業管理條例第29條規定查處。。
房地再出售的「房地合一2.0」
為防杜短期炒作不動產，維護居住正義，抑制投資客短期交易不動產、賺取價差，及個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產，以適用較低稅率，或公司藉由股權移轉之形式而實質交易不動產，將應納稅之財產交易所得轉換為免稅之證券交易所得，或藉自行申報移轉現值高於公告現值之方式，增加土地漲價總數額，藉而規避或減少所得稅義務，立法院今年4月間通過所得稅法部分條文，即俗稱的新制房地合一稅2.0制度，並在今年7月1日開始施行。新制房地合一稅2.0制度重點包含：「延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，由一年延長為二年」、「營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅」、「納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易」等，並溯及至民國105年以後取得之房地、預售屋、特定股權交易皆有適用。
以上所述之不動產交易法令，對於建設公司、代銷業者、消費者，皆為重要的新課題，未來在進行不動產交易時，更須審慎評估，必要時並可委請律師或會計師等專業人士提供協助，以保障自身權益。