關於房屋買賣，常見的法律雷區有哪些？

好房網雜誌2025年6月號／撰文：陳舒曼、圖片提供：Shutterstock

 

相較於租屋，買賣房屋所牽涉的金額更加龐大，民眾若沒有掌握一些關鍵的法律常識，很容易賠了夫人又折兵。而常見的兩個地雷陷阱，都跟交屋有關，一個是中古屋最常見的現況交屋，另一個則是不管中古屋、新成屋、預售屋都會碰到的房屋有瑕疵，買方拒絕交屋反而失去房子又賠錢的狀況。

 

★狀況1 現況交屋住進去後半年發現漏水，責任歸屬如何判定？

 

 

中古屋交易最常見的糾紛就屬於「現況交屋」，蔡志揚指出，實務上中古屋買賣合約裡所謂的現況交屋，其實是屬於模糊的規範，賣方通常會認為，交易當下就屬於房屋現況，買方已經驗收，往後再遇到任何缺失，自己都不必負責任，但買方可不一定這樣認為，這就是交易糾紛的源頭。

 

舉例來說，交屋當下沒有下大雨，完成交易買方住進去遇到梅雨季節才發現原來室內會漏水，或是買方主張交屋當下室內許多櫃體，拆除後才發現牆壁滿是壁癌。

 

● 解方：建議買賣雙方若約定現況交屋，應將現況在合約上清楚載明免除哪些屋況瑕疵，否則通常上法院對買方會較為有利。

 

★狀況2 買的房子有瑕疵，我可以堅持不繳價金嗎？

 

一般人買房，最常有的似是而非法律觀念，是買方認為自己買的房子有瑕疵，或是建商有廣告不實的問題，不願意履行買賣合約辦理貸款撥款，簡而言之就是拒不繳錢，蔡志揚指出，這邊要特別注意的是，法律上買賣雙方的義務是同等的，也就是交付無瑕疵房子是賣方義務，同樣付錢也是買方重要義務，如果買方僅因自認為的瑕疵就不付款，恐怕得面臨被買方解約還得支付違約金的窘況。

 

● 解方：關鍵就是鬧上法院時，法官判定買方認定的瑕疵是不是可以透過修復，或是賣方補差價就能夠彌補，換言之，除非建築物本身在結構上有重大安全疑慮，或者是未告知為凶宅等情況，買方才能夠提出解約，一般會建議買方還是要付錢完成交易，再就瑕疵主張要求賣方賠償。

 

蔡志揚補充，以預售屋來說，依照定型化契約應記載事項，驗屋若是有瑕疵，可以要求銀行先扣住五％交屋款，待建商完成修繕並經複驗合格後支付，不過這邊提及的瑕疵是較難解決且較有爭議的問題，如附近有鄰避設施、公設與銷售廣告不符等等，仍建議若無絕對勝算，還是乖乖跟銀行對保付款，以免被建商解約。