增建蓋在公用水溝上要拆　他狀告原屋主解約還360萬元

聯合報記者李宗祐／嘉義報導

 

嘉義市林姓男子以360萬元向官女購買公寓大樓1戶房屋，事後被管委會告知增建部分蓋在公用水溝上要拆除，因拆除坪數不少，林男認為已喪失正常使用功能，要求解除契約返還價金。官女主張林男看過房屋現況，契約書上也敘明增建蓋在公設內，不能解除契約。法官判林男解約有理，官女返還價金360萬元，可上訴。

 

林男在2021年2月間，以360萬元和官女成立買賣契約，同年底林男被管委會告知，因為增建部分下方為大樓的排水溝，導致管委會無法修繕清理排水溝，造成2樓以上住戶嚴重冒水，要求將增建部分拆除，林男這才得知管委會早在雙方訂立買賣契約之前已告知官女，官女不但沒有處理，而且還將房子賣給他，增建部分包括房屋的和室、廚房、主臥室，拆除範圍坪數比例甚高，房屋已喪失正常使用的功能，提告解除契約、返還360萬元。

官女主張，管委會的函文內容並沒有明確說明應拆除的範圍、時間及有何不利的後果，直到簽約前，管委會也沒有拆除增建部分的動作，函文僅屬規勸、建議性質，她並沒有故意隱匿重要資訊行為。

 

又買賣契約上有註記，「標的物內的和室、廚房及主臥室為社區內公設範圍內增建而成。」，林男在訂約前也多次到現場查看實際狀況，已認識房屋增建部分底下有大樓的共用排水溝，增建部分屬於違建，有被強制拆除的風險。林男不得主張解除契約。

 

法院履勘現場，無法由房屋內部或外觀得知增建部分底下有大樓共用排水溝；當初契約是以總價360萬元購買房地現況（含增建部分，及在增建部分裝潢的和室、廚房、主臥室在內），如果將和室、廚房、主臥室拆除回復原狀，即喪失原有狀態，已喪失或減少通常效用或契約預定效用。又增建部分及裝潢若遭拆除，可使用的面積將較簽訂買賣契約時所見的房屋坪數減少達百分之30，顯然減低標的物的價值。

 

法官審酌，房屋增建部分底下有共用排水溝，因房屋增建致管委會無法進行清理疏通，造成大樓住戶屋內冒水嚴重，屋主有拆除回復原狀的義務，房地喪失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵。房屋增建部分占總面積百分之30，拆除將減少房地價值，林男請求解除買賣契約、請求返還價金360萬元有理。