黑天鵝vs小陽春？3大專家解析2024年房市
2023/12/23 15:30
好房網雜誌9月號／撰文：Miranda、圖片：好房網News資料庫
揮別2023年變化多端的房市態勢，即將迎來2024年，選戰的白熱化也為不動產市場增添幾分不確定性。不過觀察過去數度總統大選，多數都迎來小陽春，唯有2016年受到房地合一稅添亂，呈現量縮格局，未來房市走勢將如何變化，本次也邀請三位地產權威從各面向深度剖析。
台經院產經資料庫總監 劉佩真
打炒房與升息暫歇 自住客買盤進場
房市歷經數波打炒房政策、升息腳步暫歇後，買盤出現結構性改變，住宅自住客或商用不動產的自用型買家當道，況且政府陸續推動或規畫推出的住宅政策對買房意願有提升的效果，例如新青安貸款方案推行、租金補貼年齡下調到十八歲，或擬規畫推出「青年購屋積金支持機制」等，長期通膨壓力揮之不去使房地產依舊是避險保值最佳工具，意謂量能表現趨穩，因而使得2024年住宅、商用不動產的交易狀況將有獲得改善的機會。
值得一提的是，先前市場預期「平均地權條例」子法上路後恐造成預售屋買盤萎縮的狀況並未出現，代表政策定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新等優勢難以取代等因素的加持，預計此狀況也將讓短期內預售屋買氣有所支撐。
事實上，有鑑於美國聯準會最快恐要到2024年下半年才會有降息的動作，加上近期各項物價尚無大幅下滑的空間，短期內民眾對於通膨常態化仍有預期，顯然國內房價在土地價格未鬆動、建材與勞動成本減緩幅度有限下，呈現難有下跌空間的態勢。
不過在此同時，由於房價仍處於高檔，因此也相當考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，三十年期已成為市場主流，甚至更長年期的四十年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。
看好區域 ：近年房地產市場跟著產業園區脈動，在產業議題加持下，看好台中市、台南市、高雄市。
堪憂區域 ：受到高房價效應，預期雙北市明年仍以自用型買家為主，儘管新青安加速首購進場，對於低總價產品也有所拉抬，但雙北總價偏高，多數民眾想要進場買房頗有難度。
住宅週報社長 陸敬民
房價外溢效應推升 買氣蔓延外圍區域
長年觀察竹科、中科及南科三大區域房市，從大新竹地區來看，竹北各大重劃區及新竹市精華區為區域雙核心，牽動房價波動，但近期房價基期已高，從實價登錄來看，新推案普遍站穩六字頭，甚至部分生活圈已攀七字頭，也因此在房價外溢效應下，自二○二二年起可以看到自住型買氣從雙核心蔓延到外圍地區，包含新豐、湖口、新埔、芎林及南寮，以及苗栗縣的竹南及頭份，部分預售案行情飆升至四字頭。
陸敬民指出，房價外溢到蛋白區，與政府打炒房政策有很大關係，打炒房裡有兩個最重要的手段，分別是「預售屋限制換約」，以及「央行第二屋限貸」，兩大政策直接大幅度壓抑投資客在預售案的轉移速度，從而讓投資客在精華區追高的情況明顯收斂，但自住需求的客戶因為沒有追高房價的需求，務實的轉向外圍地區購屋，使得蛋白出現補漲效應！
也因為竹北各大重劃區及新竹市精華區房價大漲後，將排除掉首購自住型客層，展望二○二四年，高房價的雙核心區購屋客將轉為換屋市場，這些客戶由於原先已經有房，對於居住沒有急迫需求，追漲房價力道有限，將呈現滯漲到緩漲格局，且光是滯漲（平盤）就已有難度，關鍵是成長的動能已經外溢到別的區域，但大新竹外圍地段仍呈現續漲格局。
至於中科房市向來不是台中市購屋主力，因此不像竹科一樣可主導台中市房價，關鍵在於重劃區幅員遼闊，在「房市空間充足」、「區域發展時間長」之特性下，加上台中市還有許多區域房市可選擇，中科房市將呈現緩漲到續漲的格局。
而近年台積電護國神山群布局最積極的南科園區，為三科房市內唯一出現短期波動之區域，究其因，關鍵在於歷經近三年多頭漲幅，新案房價自一字頭上升至三字頭，不過因為南科產品相當多元，有郊區透天、精華區透天、郊區公寓華廈、也有精華區大樓產品，消費者購屋選項多，加上老台南人認為台南東區、北區才是所謂精華地段，在地客要買到善化、新市等南科房市尚有難度，反而外地買盤占比較多。
「外地買盤也有買到休息的時候」，尤其偏好精華區大樓產品，不過市場上仍有二十幾萬單價的電梯公寓、華廈產品，或是四十萬元初段的精華區大樓建案可供選擇，「價位帶分布的非常舒適」，其實對於南科首購自住客，此時購入是非常好的時間點。
展望明年，南科將維持2023年態勢，需等待電梯公寓、華廈產品消化完畢、透天總價不斷拉高，才會迫使南科在地買盤感到急迫性，未來南科房價呈現緩漲到續漲，不過台南市傳統精華區房價漲速太快，加上台南人自有住宅比例很高，沒有迫切需求，未來應呈現滯漲到緩漲的局面。
看好區域 ：南科生活圈，產業園區效應以外，待透天總價拉抬，自住首購族回頭買進。
堪憂區域 ：竹科生活圈，受到高房價效應，留下換屋族群，但無居住迫切需求，難以大幅推升市場熱度。
全球居不動產情報室總監 陳炳辰
明年第一季建商摩拳擦掌 推案量體可望回溫
今年房市下半年的狀態幾乎確立明年可望走出陰霾，因下半年僅有新青安的利多政策，卻已經讓市場相當買單，首購自住與低總投資族群大舉進場，顯然已適應房市調控與偏高的房貸利率，本以為恐跌破二十八萬棟的全年移轉棟數，如今反而樂觀預期有保三十萬棟的可能性，市場普遍看好。
不少民眾預期房市短空長多，房產仍為國內最佳保值、抗通膨產品，這樣的心態醞釀蓄勢待發的買房態勢，兼之明年大選結果確立，新政府又勢必推出經濟利多策略，間接或直接都會激勵房市，而建商亦摩拳擦掌在第一季就將爆量推案，兩相呼應有很大機會看到明顯的回溫量體。
不過也提醒購屋族，全球的戰爭狀況將波及兩岸局勢的聯想，高資產或部分投資族群仍有所擔憂，或拉長觀望期，因此包括豪宅在內的高總價產品，依舊有隱憂與變數。
另外，平均地權條例仍為緊箍咒，預售案的投資成本提高，而私法人選擇以房產來做資產配置也遭限制，因此即便春燕來訪，春燕量體可能還是有其限度，還有建商亦有貸款、持有的成本壓力上未見法規鬆綁，皆不見得有以往的發揮力道。又在美國對通膨升息搖擺，國內利率得留意隨之起舞上調，則還是不定時炸彈。建議民眾搶進之餘，仍有必要保留煞車的空間。
看好區域 ：新竹縣市在竹科效益持續發威，總價帶多為一、二千萬元符合市場主流，加上升格願景，房市仍舊看好，而桃園市也因為房產多元，價格平均分布，地方建設、北台灣生活圈，以及與雙北的比價效應，都是優勢，也有走強條件。
堪憂區域 ：台北市、新北市則出於房價偏高，可能表現平平。
所有新聞 / 政策 / 房市
陳筱關 /上稿