央行限貸苦主！他買不動產 銀行只核貸29%...慘淪自備款不足 專家：兩致命原因
2022/04/21 17:19
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
政府打炒房、央行限貸，要小心房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，以免發生購屋違約風險。資深地政士就分享近期客戶遇到的貸款不足問題，買一間總價8000萬店面，已經備足5成、現金4000萬元，結果銀行竟只核准2370萬元貸款。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，購屋時若僅有一筆房屋貸款，相對單純，可以主張先繳納利息，如果是第二筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第三筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下四成，所以購屋時，需要更多的自備款。
現在要貸款買不動產，他也提醒必須留意相關政策。鄭文在說，近期有一名客戶買了一間坪數大、租金高、租客穩定，又是連鎖加盟店承租的店面，且已連續承租近20年，是帶租約的好店面，加上房東願意割愛，買方馬上出手，以總價8000萬元成交。
他表示，由於買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7至8成，店面貸款比較保守約5至6成，因此買方自備款約4000萬元，另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。
沒想到簽約後案件送到銀行，銀行只核准2370萬元，距離目標金額4000萬元，還差1630萬元，連同原本的自備款4000萬元，合計要準備5630萬元，實際貸款成數只有29%。
鄭文在說，幸好買方資歷優渥，只用了兩週時間就補足了差額，順利完成交屋。仔細探求貸款不足的原因，是因為出租店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，所以登記簿謄本記載為「住商用」，為此，被認定為新北市7000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5925萬元，造成自備款要71％的窘境。
鄭文在提醒有意要承買店面或是商用不動產的人，若買價超過台北市8000萬元、新北市7000萬元與其他縣市4000萬元以上，務必先確定該不動產產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外，根據中央銀行的規範，若是自用店舖，就不受該條件規範，所以如果不出租，就不會有相同的困擾。
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