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申請房貸3大地雷!成數變來變去 「拉高額度」的關鍵在這

#買房 #貸款 #銀行 #政策 #新奇 #租售 #房貸
好房網News記者林清坤/綜合報導
 
買房需要經過許多繁瑣的流程,費盡千辛萬苦,才能完成簽約與下訂,不過除此之外,對於買房族而言,和代銷與房仲過招完,和銀行申貸其實更加的累人!辦理房貸的複雜程度堪比斡旋或簽買賣合約!有專家特別整理出3大銀行申貸情境,一次告訴大家需要注意什麼眉角。
 
臉書房市專家《賣厝阿明 知識+》近日發文指出3種與銀行申貸會遇到的情境,是其認為最常遇到,也最麻煩的狀況:
 

 

辦理房貸的複雜程度堪比斡旋或簽買賣合約!有專家特別整理出3大銀行申貸情境,一次告訴大家需要注意什麼眉角。圖/好房網News記者林和謙攝
短期內住宅成交價格漲幅大於租金,不動產風險上揚。專家指出,若房地產建商去化存貨難度提高,加上銀行業開始更加管控房貸業務,房價走勢有可能在今年下半年修正。圖/好房網News記者林和謙/攝

 

 
情境1:銀行聲稱「辦理房貸綁壽險,可獲較低貸款利率」,意思是人在房在、人出事,房子還能被清償。
 
壽險不同於火災地震險是強制保險,且保費較高,是許多民眾最避諱的條件之一。由於壽險型房貸與《公平交易法》相互牴觸,金管會也有聲明,辦理房貸業務,若不當搭售「房貸壽險」,或未充分說明影響客戶權益重要事項,都是不被允許的。
 
此外,銀行若表達申貸房貸也一併辦理壽險時,借款人須充分了解合約內容,並讓借款人有選擇權利。如果房貸業務以「辦理房貸綁壽險可獲較低貸款利率」,此屬違反公平交易法,是可以檢舉的。
 
情境2:銀行通知「核貸有困難,請提供保證人」,還不忘提醒「年輕、百大企業、軍公教」最好。
 
根據目前《銀行法》規定,銀行辦理房貸,如果銀行已取得足額擔保,不得要求借款人提供保證人。除非無取得足額擔保,才能要求「一般保證人」而非「連帶保證人」。
 
什麼是足額擔保呢?如果銀行鑑價已經大於或等於貸款申請,這就是足額擔保。貸款人已經將購入的房子當作擔保品,向銀行承貸。假設購入的物件為2000萬,貸款75成的1500萬,則為足額擔保,借款人不需要再提供保證人。
 
至於,連帶保證人與一般保證人差異在哪呢?簡單說,連帶保證人的責任視同借款人,連帶保證人的信用額度「會」因擔任保人而被占用。且銀行要追討債務時,會跟貸款人、連帶保證人一起追討債款;若是一般保證人,信用額度「不會」因擔任保人而被占用(這邊要特別注意一點,如果貸款人跟保證人在同一家銀行有申辦貸款,那這個時候保證人的額度也會被佔用),除非貸款人償還金額不足,銀行才會請一般保人清償。
 
過往因為債權人與連帶保證人之間爭議不斷,故民國100年《銀行法》已修法,保障保證人的權益。因此,借款人若被問及提供保證人,一定要先問清楚銀行業務,並請業務說明需要保證人的理由。然而,若是借款人主動要求提供一般保證人來強化審核條件,則可以書面同意,向銀行表達意願。
 
情境3:貸款成數變來變去,銀行放貸業務說法不一。
 
申貸成數是許多人在意的條件,很多民眾買房前會事先要求房仲代書申請銀行預估貸款金額,但在正式簽約買賣後發現,說好的卻額度不見了。
 
需特別注意的是,銀行估價是以「市價評估」還是「銀行鑑價評估」,如果是市價1000萬,市價8折是800萬;如果是銀行估價800萬的8折,那就只有640萬。以上二者之間有很大的差異,民眾在進行房貸估價時要特別注意。
 
銀行放貸業務在前期評估時,會先請貸款人提供自身條件、房屋地址等資訊。銀行業務有必要告知民眾,若確定送貸會進行正式聯徵,並依照貸款人的收支比來核貸,此時有可能和一開始的評估有所差異。若民眾因資金流動受限,期望貸到8成,有些銀行的業務會提出「解決方案」,例如房貸再加上信貸,拆分成7成與1成來達到8成的期望,但房貸與信貸的利率,仍然有差異。
 
若期望貸款額度高,建議民眾於購屋計畫前,先做自身金流管理,注意信用卡是否有按時繳清、手上是否有貸款,並且維持帳戶穩定金流。
 
此外,針對申辦房貸,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,「裝潢」為申辦增貸時的地雷關鍵字,銀行對於房產作為投資用途,多將其視作「有風險」,特別是現今對於房貸業務的審核日趨嚴格,若還是用到增貸,銀行更會對資金用途有嚴格要求限制。申辦時,銀行端會請客戶切結資金用途,「裝潢」的說法,會被銀行視為實際上增貸為購屋價金,為了控管客戶可能出現舉債投資房產的風險,多半會予以拒絕。
 
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