文／蔡惠芳
近年不論中央、地方政府，甚至國營企業都積極活化資產，且不約而同鎖定地上權、BOT案模式；不過，兩種開發案都會面臨使用年限遞減使價值逐年貶值，以及融資不易的難題，如今在大環境丕變下，還得吞下沉重稅賦負擔，在四面夾擊下，地上權、BOT案還有明天嗎？
其實地上權、BOT原本是良法美意，既可活化國有土地，又避開採標售土地有帶頭炒高行情的疑慮，更可引進民間投資。例如開幕已25年的「晶華酒店」，就是市府提供50年使用權、第一宗地上權商業用地開發案；之後陸續有「環泥京華D.C.」、「寶城皇家河畔」、「南京333」、「南京東錄」、「台北花園」、「交九BOT京站」等地上權案。
其中，地上權住宅因價格約為市價的7折，在房價高漲的大台北地區具有一定吸引力，加上出租報酬率較高，讓地上權宅儼然成為自住民眾、投資客的新寵；像2014年推出、百億規模的「華固新天地」，就在房市低迷之際異軍突起，熱銷程度讓許多建商非常羨慕。
但好不容易市場接受度提高，重稅危機又浮上檯面，成為地上權案的潛在殺手。一位「台北花園」住戶就悔不當初的指出，每年繳交的地租隨著公告地價大幅調升節節高漲，十幾年下來，如今每個月地租居然高達12萬元、1年就要繳140萬元，讓他根本不敢設想屆滿50年存續年限時的地租，會攀升到什麼天價？
更何況，有些地上權住宅剛好座落於被台北市調高路段率的高級住宅區，連房屋稅也被大幅調高；但其實最後房地產得歸還政府，政府坐享土地長期增值利益、未獲利的地上權住戶卻要承擔高額租稅負擔，不但違反「量能課稅」原則，更等同是小市民幫政府「養地」。這種形同被「養、套、殺」的地上權，讓住戶簡直欲哭無淚。
貸款成數低、貸款利率高、地租貴、房屋稅高等「三高一低」隱憂，加上價值逐年貶值的特性，使得地上權市場前途堪慮，光是不合理的稅制，就足以讓地上權美意、優點蕩然無存。大華不動產估價師事務所所長張義權直言，政府幾乎沒有在教育消費者去認識地上權的風險和危機，也未善盡教育和告知的責任！
政府積極活化資產，全力推動地上權、BOT案，但卻在配套措施上全力扯後腿。如果只為了打房，這樣的租稅制度是否恰當有待商榷？如果趨勢不變，未來政府想再推地上權或BOT案，恐怕將會困難重重。
