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震出老屋重建商機!律師剖析「3制度差異」優劣一次看

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
台灣地震頻傳,近期也震出老舊建物都更危老商機。德勤商務法律事務所提出老屋重建翻新途徑大解析,並指出在遇有建築物改建需求時,應首先釐清「自行重建」、「都市更新」及「危老重建」三種制度的異同,才能掌握最適合自身的老屋重建新契機。
 
德勤商務法律事務所律師黃靖軒表示,常見的老屋重建途徑包含自行重建、都市更新及危老重建。「自行重建」較為單純,視是否有與建商合作、是否由建商出資,分為自建、委建及合建。
 
近期地震頻繁,也震出老屋重建新契機。示意圖/國土管理署提供
南區都市基礎工程分署代辦「財政部高雄國稅局及勞動部職業安全衛生署所屬單位廳舍新建工程」獲「第17屆公共工程金安奬」佳作。圖/國土管理署提供
 
由房屋或土地所有權人、建商、出資者或信託受託人擔任起造人、負責申請建造建築物、依建築管理法令申請拆除執照、建造執照及使用執照,並由建築師擔任監造人監督施工團隊是否按圖施工。同時也應留意建物之建蔽率、容積率及容積獎勵等相關規定。
 
德勤商務法律事務所合夥律師林光彥表示,「都市更新」及「危老重建」均屬政府基於特定目的而推動老屋重建的方式,採用此兩種方式,可獲得容積獎勵、稅賦減免或其他優惠措施。
 
其中,「都市更新」目的在於促進都市土地的再開發利用,而對建築物進行重建、整建及維護等措施。都更最主要的推動角色為實施者,可為政府機關、都市更新事業機構,或土地及合法建築物所有權人逾7人以上組織之都市更新會。
 
都更的基地應符合各地方政府所規定之最小面積限制,以台北市為例,基地面積至少需達500平方公尺。且都更條例第37條定有申請都市更新事業計畫報核的同意門檻,例如在自行劃定更新單元的情形,應取得所有權人、土地面積及樓地板面積超過80%的同意。
 
都市更新可能取得較高的容積獎勵,但應行程序包含公開展覽、公聽會、聽證及主管機關審議等法定程序,耗時較長。
 
「危老重建」則是就位於都市計畫範圍內且非具歷史文化保存價值的合法建築物,且符合「危險」或「老舊」之要件者,推動重建。「危險」建築是指已經主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除、評估有危險之虞應限期補強或拆除,或結構安全性能評估結果未達最低等級者。
 
「老舊」建築是指屋齡30年以上、耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。危老重建無最小面積限制、程序相較於都市更新簡便快速,但需取得全體所有權人同意。也應留意,危老條例有十年的施行期限,應於2027年5月31日前提出重建申請,方能適用相關獎勵措施。
 
由上述可知,自行重建、都市更新及危老重建三種途徑在容積獎勵、審議過程、施行期限、相關補助及稅賦優惠等方面均有不同規範,例如自行重建申請程序雖較簡便,但容積獎勵及稅賦優惠效益較低。
 
都市更新雖無需取得全體所有權人同意、可獲得較高之容積獎勵及稅賦優惠,但有基地面積限制且程序及審議過程較為複雜、所需時程較長。
 
危老重建雖無基地面積限制、申請所需時程也較都市更新短,但建物本身需符合特定條件且需取得全體所有權人同意。因此,應就具體個案向專家諮詢,才能以最具效益的方式舊屋換新屋。

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