好房網雜誌2025年12月號／撰文：Miranda、圖片：Shutterstock
今年房市買氣在信用管制、利率維持高檔與景氣不確定下持續轉弱，呈現價撐量縮的盤整格局，新的一年，房仲、市調單位、開發商與地方政府普遍認為，短期內市場難以回到過去水準，政策、貸款環境與交屋潮將影響決定。
2024年，房市經歷先熱後冷的急遽轉變，從新青案帶起的購屋熱潮迅速在下半年進入冰凍期，2025年則持續呈現量縮價緩修格局，面對市場趨緩，部分業者反而將此視為布局時機，科達建築董事長賴建程表示，房市低潮是剛性買盤進場的機會，尤其目標放在蛋黃區，越在買氣冷時越有可能以合理價格入手。
然而政策面仍讓業者感到壓力，德運建設董事長林財于表示，新青安政策缺乏完整配套，易被過度解讀並造成市場短期波動，不利穩定。儘管整體推案市場維持高檔，但部分建商已觀察到轉折訊號，鄉林集團董事長賴正鎰表示，今年全台推案量可望達到2.4兆元，但明年恐回落至1.8兆元，他指出，央行要求土融貸款18個月內開工，使不少建案需依時程推案，今年量能得以維持，但部分建商土地庫存高，明年購地意願將明顯降低，市場節奏將進入調整期，賴正鎰認為，蛋黃區仍具人流與需求支撐，優質個案仍可能小幅調整價格，但蛋白區則可能修正1至1.5成。
北台灣需求端意願偏弱
預售市場恐延後推案難回溫
觀察北台灣預售市場近月維持一定案量，但買氣尚未明顯升溫，依住展雜誌資料，十月北部都會區預售推案金額超過500億元，雖較前月成長，但仍低於平均月推案約600億元的水準，住展發言人陳炳辰指出，需求端持續偏弱，北部指標案單週平均來客約12.9組，平均成交量僅0.8組，部分話題案能拉動人潮，但仍有約4成案場單週來客數維持個位數，甚至整週無成交。
在供給端，待售建案數量下降至1414案，為近一年低點，陳炳辰分析，主因建商推案節奏轉為保守，加上舊案逐步去化，使賣壓有一定程度控制，他指出，北北桃基仍有高價預售新案創區域新高單價，部分建商憑藉品牌、地段與小坪數產品仍能吸引買盤，但整體市場議價空間普遍維持在1成內，值得留意的是，新北與桃園年底前將有大型百億元案量進場，使得北台灣全年推案量仍有機會維持在1兆元左右的規模。
在直轄市以外，新竹縣市為市場風向球！觀察新竹市政府公布的最新資料同樣反映買氣轉弱，受限貸與國際局勢不穩影響，新竹第二季買賣移轉量較上季減少7.7％，降至多年低點，住宅單價季指數僅小幅增加0.37，顯示漲勢趨緩，成交物件以電梯大樓與屋齡十年內社區最受青睞，比例突破6成，三房仍為市場主流，四房首次超越二房，反映買方對居住尺度需求提高，預售市場則呈現整理期，成交量較上季減少3成，平均單價回落至57.9萬元，創近4季低點。
台積電中科設廠釋放就業紅利
高鐵商務聚落成形仍具投資價值
往中台灣看，最大房市重點是受惠於台積電擴建與交通建設推進的七期生活圈以，包含豐邑集團53層摩天大樓案、「聯聚中衡大廈」、「達麗拾穗」等等陸續登場。萬群地產協理胡濡恩指出，隨著台積電中科先進製程動工，產業帶來的就業與資金紅利將持續釋放，加上市政路延伸與雙捷交會等交通建設落實，區域連結性與居住便利性顯著提升。
也有在地建商指出，台中高鐵經濟效應愈加明顯，觀察台中高鐵站去年旅運量突破2600萬人次，居全台第二，烏日高鐵特區因交通便利與商圈成熟，逐漸自交通節點發展為商務聚落，志聖工業、友威科技、鴻勁精密與鴻海等企業近年陸續在台中設立總部或研發中心，帶動水湳與烏日的商辦需求，台中相較北部具成本優勢，加上可與中科、竹科與南科連結，未來五年將是具高投資價值的商辦城市。
新青安帶動南部市場過度樂觀
供給量短期難收斂據讓利壓力
反觀南部市場，有房市專家認為台南近年因南科擴張與基期低而成為領漲區域，但過去漲幅過大，加上新青安帶動過度樂觀，使台南成為領先修正區，中古屋跌幅普遍比新案更顯著，若僅觀察預售市場，可能低估修正深度，他指出，本波修正不會如上一循環那樣拖長，因中南部基期仍低，加上台南家戶數成長，有助支撐剛性需求。
高雄市場則更早反映政策衝擊，觀察內政部統計數據，自去年第三季高點29.11萬元，跌至今年第二季27.05萬元，跌幅約7％，平均成交總價更由1297萬元降至1068.5萬元，跌幅達17.6％，觀察高雄市場狀況，因過去幾年推案不少，供給量短期難以收斂，若買方持續觀望，市場讓利壓力仍將增加。
供給面的壓力在近月更加明顯。全向科技房產中心指出，近期投資客與換屋族在盤整期釋出物件，加上新屋大量完工，使短期釋出量明顯增加，降價規模已不只見於郊區或投資產品，而是蔓延至整體市場。
平衡成交量能有待屋主釋出讓價誠意
開發商以低總價及小坪數物件探市場
房市專家指出，市場心態轉變是讓價潮形成的核心，過去因資金寬鬆與政策利多，屋主普遍認為不賣不會跌，甚至認為可加價出售，但隨限貸與監理措施加強，買方資金動能下滑，使議價空間不斷擴大，他表示，若屋主不讓價或讓幅不足，加上產品條件不具競爭力，即難獲買方青睞，他認為新青安鬆綁雖有助信心，但房價基期過高，使政策效果受限，首購族多轉向中古市場，預售與新成屋市場因價格高檔，買盤有限，市場在管制未鬆綁前難以脫離低量價盤格局，若降價幅度逐步貼近買方預期，市場才可能形成新的成交平衡。
該房市專家亦指出，全台交易量最壞時期已過，市場將進入殺價取量階段。他表示2025年第一季交易量僅4.8萬棟，創9年低點，全年約26.5萬至27萬棟，為近9年低檔，他認為此與2016年相似，交易量達窒息量後，價格鬆動將促使買盤回流，他也指出，交屋潮中部分投資客因成本高而面臨虧損壓力，可能帶動多殺多現象，進而促使交易活絡，在股市資金活絡下，游資部分回流房市，有助交易量逐步增加，他認為短期內房價以止穩為主，不會快速反彈，六都中桃園與台中回穩速度可能較快，台北因剛性需求強，抗跌性仍高。
推案量過高區域去化庫存降資金壓力
房市轉入新循環短期難見價量回升
觀察全台房地產市場，買方延後決策關鍵在於貸款成數與付款條件成為重要考量，部分家庭以租代買，使租金需求增加，供給端在重劃區因推案量高，短期內難以減速，使新成屋與預售案競爭同步加劇，議價空間因此擴大，屋主可能因期待落差調整開價策略，採取更彈性的議價方式，以縮短銷售周期。
開發端也採取保守策略，不少開發商均表態，土地成本高、金融審核趨嚴，使推案規模必須降溫，未來將以既有土地開發與庫存去化為主，以降低資金壓力，部分建商以推出低總價或小坪數產品維持市場能見度，有些則暫緩外圍推案，明年供給端預計會回到合理水準，市場結構將更依賴剛性需求。
此外，另一觀察重點在於，部分重劃區將在近年面臨大量完工潮，需密切觀察市場承接力與貸款取得情況，供需若無政策調整或重大建設帶動，部分區域恐面臨短期失衡，目前可預見的是，在多方因素交互影響下，房市已由前兩年的高推案、高買氣，轉入量縮與調整的新循環，短期內難見價量同步回升，未來市場走勢將取決於政策鬆綁幅度、交屋潮壓力與買方信心，這些因素將決定各都會區回穩速度與價格修正幅度。
從以上現象看來，市場對價格變化的敏感度也提高，不少專家認為，台灣房市已正式進入初跌段，現象與2016年市場盤整相似。部分區域已出現殺價取量的趨勢，2026年第一季可能進入主跌段，價格跌幅將擴大，市場循環預計在2026年底落底，2027年有機會回到多頭。
房市冷氣團下可關注特定區域及知名建商
2026下半年可望見買氣回流
綜觀全台房市2026年趨勢，陳炳辰表示，北台灣房價高，房市冷氣團下受到不小打擊，不過像是雙北居住機能與區域建設穩健，不少地帶價量表現逆勢突圍，預期縱然房市沒有明顯利多，仍會在特定地區與個案嶄露佳績，眼下預期如新北市泰山、中和、土城、永和、三峽、泰山都有新案價位可在2026年揭露走高，不少建商準備好的指標案得上場，且蓄勢待發已久，也會成為在一片低氣壓下依然開出大案的案例，包括新北市林口區、桃園市龜山區、新竹縣新豐鄉等知名建商案。此外，陳炳辰認為，雖然桃園市被認為投資風氣太盛，2025年房市弱化嚴峻，不過年底在大有地區新案銷況佳，小檜溪一帶則傳知名建商將開比照青埔水位價碼新案，加上青埔水案宅再創高價，或也不必過分悲觀。展望來年，陳炳辰指出，較正面看待的是，從2016年首波實施房地合一稅的低潮，隔年緩緩走出谷底來看，今明兩年亦可如此觀察，畢竟房產對於台灣人有保值增值特性，只要貸款方面有較為寬鬆的可能，市場也適應相關政策，加上降息趨勢、選舉牛肉，應都不至於再探底。
中南部而言，全向科技房產中心表示，目前正處於「交易量縮、價格盤整」的整理期，受銀行限貸、央行信用管制與外部關稅不確定利空因素增加的影響，2024下半年起至今，中南部房市交易量出現明顯下修，買方觀望期拉長，投資客也退場。估計這樣的市況，短期內難以扭轉，可能要到2026年下半年，買氣才可能因限貸出現明顯舒緩帶來一波較明顯的剛需進場潮。
整體房市將呈量疲價平格局
專家建議三大原則進場挑好房
另外，雖目前市況呈現量縮，但價格方面預期還不會出現劇烈下跌。主因在於近年土地取得成本增加、建築成本仍偏高，加上多數建商財務體質普遍穩健，因此即便價格出現修正，多數建商及屋主估計仍會以「部分讓利」、「延長銷售週期」 的方式來消化庫存，而非快速大幅降價。因此，預估2026年整體房市仍將呈現「量疲價平」的格局。專家指出，以目前市況來看，對想買房的自住者而言，也許正是一個進場布局的時期，第一、目前議價空間確實比過去兩年大，尤其在蛋白區與重劃區邊陲，成交價常有10％以上議價幅度可爭取，第二、建商為了加速銷售，也更願意提供低自備或裝修補貼等方案，第三、這段盤整期能讓買方有更充分時間比較產品，不必再被迫搶房。
2026年前後想進場買房者，應針對目前市場需求，挑選「好地段 、好價格 、 好耐震」三選一原則，只買真正具市場價值，符合市場趨勢的產品。只要能在量縮盤整期做足功課，就容易比在多頭市場更容易買到高CP 值的好房。
