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趙靖宇 理財作家&廣播主持人,任記者時主跑基金新聞逾10年,被封為「基金一姐」,現為Yahoo奇摩理財區、ETtoday新聞雲名家、媽咪寶貝、女人變有錢等專欄作家,為少數橫跨電視、廣播、主持、出版、專欄寫作等領域的女性資深媒體人
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日本能,我們為什麼不能

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#日本 #申奧 #奧委會 #東京 #日本房產 #股市 #多空觀點 #好野人生

文/趙靖宇

台北時間九月八日的凌晨,奧委會宣布由日本京東京拿下2020奧運主辦權,日經指數連兩天大漲,上演慶祝行情。

同一天,九月八日的下午,總統馬英九召開記者會,將立法院長王金平關說定罪,沈痛的說「這是民主政治發展最恥辱的一天」,台灣陷入政爭疑雲,導致台股在一片反彈中的亞股中敬陪末座。

日本被形容成失落的二十年,日幣升值,外銷競爭力降低,低利降到零,景氣依然不佳,長期通縮,2011年還發生宮城大地震,再度重創日本,但是去年十一月安倍接任首相,推出安倍經濟學,連續射出貨幣寬鬆、擴張財政和調整結構等三隻箭,日股大漲,日幣貶值,並帶動了觀光。

安倍再度射出第四隻箭,就是積極申辦奧運,用以減輕他力主增加消費稅的衝擊,相較之下,馬英九追求公平正義、司法改革等等的歷史定位,打房、奢移稅、油電雙漲、徵證所稅等全部一起來,一般市井小民生活負擔變重,民怨沸騰。

可是我們看到的是今年一至八月,土增稅、奢侈稅、房屋稅、地價稅今年全超徵,證交稅收入大減,錢不進股市卻進了房市,看來有辦法的人照買房,沒錢的人依舊望房興嘆。

日前我主持一場由日商托馬斯不動產公司總經理平川憲主講的座談,主題是「安倍經濟學下的日本房地產展望」,談了非常多日本人買房的觀念和制度,他看台灣,是個典型的資本主義社會。

在台灣,只要有錢有地,個體戶也能投資房地產,特別是家有祖產的「田喬仔」,和建商喬一喬就能變出很多房子,手上有大把現金的人,也沒在怕什麼打房難貸款,爸媽一間,小孩一人一間,統計顯示台灣一人名下有三間房者仍高達六十六萬人,能否致富也要看自己的命。

在日本,買房成交時要交的稅不輕,名目非常多(請詳見好房NEWS日本買房的迷思https://news.housefun.com.tw/jean/article/17365841077),賣房子也要課,若持有不到五年賣出,要被課一筆叫做「 讓渡所得」的稅,稅率高達30%,買價減賣價再扣除買房成本後計算稅金,持有五年以上賣出,交易稅才會降至15%。

至於台灣,實施奢侈稅之前,常聽到房子買不到三個月馬上轉手就賺,有很多年輕人正規班不上,仲介業混些經驗,乾脆跳出來炒短線賺價差,即便有了奢侈稅,期限只有兩年,稅率也只有10%,口袋夠深的人養兩年並不受影響,人家日本可是綁五年課30%。

在日本,一直以來辦理房屋貸款只有首購有優惠,若是買第二間房,貸款很困難,即使不是個人名下買兩間,而是老公買一間,老婆也想買一間,貸款同樣很麻煩。

台灣打房看似打的兇,在大台北實施限貸,買第二間房貸款成數大降,但真的有心想買房,跑遠一點到非限貸區的基隆、桃園、新竹等地再買一戶的人大有人在,房地產價格飆漲的亂象擴散到外縣市。

日本政府對買房的目的會做嚴格的審查,如果是買來租人,房屋貸款高於買房自用,因為屋主既是買來賺錢用,多負擔一點成本很合理,而且日本人非常敦親睦鄰,加上人口調查做的很勤,出租時表明是租一個房客,突然多出一個陌生人,很快會被抓到。

台灣租賃市場很亂,欠缺管理,打房之後無法賺價差,腦筋動的快的人專挑舊房子,轉行當包租公,打掉重新裝潢隔間,原本兩房改成六房,租金多收兩倍,房客幫忙養房子,報章雜誌時常報導這些聰明的投資客,還會教你和銀行關係打好一點,那像日本管什麼自用還是租人,房子隨你怎麼改,租什麼人,照付利息來就好。

日本房屋買買仲介費是四百萬日幣以上抽3%,但明年八月可能要加徵消費稅,3%可能提高到8%,在台灣的仲介費行情已經出現殺價現象,有二線房屋仲介公司打出只要1%的宣傳招牌,突顯台灣房地產業者惡性競爭,缺乏管理的一面。

這也是為何日本人房屋自有率很低,根據2008年的資料,未滿40歲有房者的比例只有28.4%,景氣不佳是其中原因,但更大的因素是日本政府的政策一直壓抑房地產上漲,沒有價差可賺,年輕人又何必養房子拖累自己?

台灣的投資人對安倍經濟學和東京申奧的期待投射到房地產市場之上,長年在房地界的日本專業經理人平川憲恐怕要澆大家冷水,他強調日本是社會主義國家,盡可能照顧到所有人,房市在政府嚴謹的稅制和管控下,不會有特定的個人能在房地產取得很大的利潤,台灣人覺得日本房地產好賺,是因台灣的房價漲太兇,凸顯漲的慢的日本房地產價格相對便宜。

資本主義導向是永遠站在富者的一邊,有錢並沒錯,但資金過度傾斜於房產,淪為投機炒作的工具,很難感受到馬總統的公平正義,如果台灣也推買房綁五年以上,否則課重稅,嚴查房屋用途,非自住者限貸,房子漲的起來嗎?

買不起房子的年輕人要問,日本能,我們為什麼不能?

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