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紅色子房 十數年產官學地產經歷,現任外商地產公司高階主管,大學建築系兼任講師,並曾任內閣首長機要兩年,協助國家城市公共建設政策擬定與跨部會推動。具CCIM不動產投資師、PMP專案管理師等國際專業證照,
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下一個30年 投資房產應該押那裡?

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#蘇明俊 #三環三線 #多空觀點 #主編精選 #捷運

前言:

優秀的新進同事J,拿著新北市政府的三環三線發展圖,為資深同事們講解新北市重點招商項目。留學英國的J,是個認真的7年級生,希望能在工作幾年內,買下人生的第一棟房子,然後再透過不動產增值獲利。J的想法,是對的嗎?

內文:

其實,從簡單的大台北三環三線圖,就能解讀一個新的置產布局策略。以幾個國外地鐵先進城市為例,大部分台灣讀者最熟悉的就是日本東京。東京是以JR山手環狀線為核心,幾個私營地鐵線再呈現勾狀,或是放射狀發展,從中心點的皇居往外擴散。越外圍的地區,房價逐次遞減。

如果直接檢視國外其他城市的案例,我們就可以發現,其實無論是哪個城市,幾乎都照著這樣的模式在成長。住過英國倫敦的人都知道,只要問他住在倫敦「哪一環」,大概就可以猜出對方的身家財力如何。

中國北京雖然歷史發展悠久,但是鐵路和城市的發展,卻是近幾年的事情。如果我們直接檢視2015年的地鐵規畫,就可以明顯看出,階級性的1、2、3環區域分布,而這些區域的差別,也代表著,離市中心越遠,房地產的價格越低。

如果拿同樣的道理,檢視中國上海的地鐵發展圖。上海的環狀中心點仍然是以浦西為主,而我們再來看上海的房價,可以發現雖然近期政府努力發展浦東,不過浦西的房價依舊優於浦東。

城市建設極為先進的新加坡也不例外。觀察該地鐵的路線,就可以發現原本縱橫放射狀的地鐵線,漸漸也出現內環、外環的輪廓,如果直接觀察該房價,就可以發現環線內外的房價價差,越來越大。

從上述的幾大城市發展邏輯來看,我們可以簡單地得到一個結論:「往環心置產絕對是一個不敗的卡位原則。」但是,有趣的事情來了。以目前三環三線的規畫,到底未來的新環心在哪裡呢?是在台北市東區?台北市西區?還是在新北市呢?

其實,如果我們直接放大解讀新北市的三環三線圖,就可以發現,由於整個大台北城市往東,或是往北的發展腹地相當有限,幾乎已經沒有發展的空間了,所以未來都心應該會直接往「西南」移動,這也就是新莊副都心之所以成為建商、開發商積極開發炒熱的話題來源。

如果把西南區當作大台北的中心點來看,倘若自住客想要購買中低房價的房屋,那麼「新環心」應該是相對較佳、適合置產布局的地點。那麼,大台北的新環心是哪裡呢?以地鐵發展邏輯來看,其實大台北西區的萬華、新莊、板橋都會比東區的汐止、南港,和北區的淡水、北投以及南區的新店,更具有成長空間。

雖然三環三線明顯是為了政治選舉才提出的概念,不過經過我個人詳查政府的都市計畫圖後,我們可以發現,未來的確有這樣的規畫,而且我們的城市也正一步一步朝著這個方向前進。

不動產投資,其實就是一個資產分布的抉擇。30年前押對信義計畫區農地的人,現在不僅擁有金山銀山,而且富及3代,恐怕好幾輩子都不必愁吃喝了。如果是你,你會選擇哪裡?你的下一個30年,又應該押在哪裡呢?

原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄

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