文/孫振義
對一般購屋民眾而言,買房子買的是環境與便利,都市計畫「土地使用分區」究竟有何干係?
事實上,政府為了為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展,遂制定都市計畫。並且,在都市計畫中劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區,分別予以不同程度之使用管制。
以住宅區為例,住宅區為保護居住環境而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。反觀商業區,商業區為促進商業發展而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。
亦即,部分住宅區中即便容許有商業使用,但也是以不妨礙居住之寧靜、安全及衛生為原則;商業區也可能容許住宅使用,但也不可能造成有礙商業便利的情況。
簡而言之,都市計畫土地使用分區管制對於購屋者的影響就是:現在房屋在使用上的合法性、以及未來區域的發展性。
商業區的劃設主要是為了促進商業發展,但也容許部分面積作為住宅使用。因此就造成座落在「商業區」的社區,建築使用用途可能一部分是「集合住宅」,另一部分則為「一般事務所」的情況。消費者若要弄清楚,預售屋直接查閱建築執照,或新成屋查閱使用執照即可一目了然。
通常建商們都會在合約裡面告知消費者「建物用途」,所以,當民眾購買「一般事務所」,卻拿來做「住家」使用時,就可能有「違規使用」的問題。屆時若被檢舉告發,除了收到罰單、限期不改善著得連續處罰外,建商還能撇清責任。所以,若查閱到實價登錄裡成交價明顯偏低的物件,又是座落在商業區中,就有可能是因為「建築使用用途」非住宅衍生之價差。購屋者搶到便宜當然重要,但其背後隱含的風險也需要一併考量。
商業區社區大樓中,看起來像「住宅」,但其建築使用用途卻可能是「一般事務所」的樣態有其規律。某些建案為了將來方便銷售與管理,會直接將建築量體「分棟」,除了地面層店鋪外,外觀類似的兩棟建築為住宅與一般事務所各一。另外較大宗的就是將中低樓層規劃成「一般事務所」、高樓層規劃作「集合住宅」,在銷售時魚目混珠,圖面上除了建築用途幾個文字上的差異外,空間大小基本相同,願意購買的民眾也不在少數。
民眾購屋無論是為了自住或是投資,都得睜亮眼睛。許多工業區住宅、商業區住宅產品在高房價時代下,售價也是跟著水漲船高。但,這類建築產品畢竟本身與一般住宅略有差異,買賣本來就是雙方合意,事前弄清楚產品差異、合理價差,方能避免將來衍生爭訴。