文／孫振義
「高築牆，廣積糧，緩稱王」是明太祖朱元璋的開國三策，九字方針。看來也是當今房地產主力建商的策略方針。
「高築牆、廣積糧」係指厚植腳下根基。今年雖然受制於新冠肺炎疫情與三級警戒導致消費者購屋動能下降，但建商在休養生息之下仍頻頻出手獵地、獵房（尤其是具備都市更新資格之大樓標的），顯見建商充分力行「高築牆、廣積糧」策略與厚基實力的態度。
2021年台灣的房地產雖受惠於低利率、游離資金充沛等有利背景環境因素，但也面臨到房地合一稅2.0及疫情三級警戒的夾殺。因此，「緩稱王」的策略就更顯重要！建商們多知道政府的打房力道雖因為疫情與新政策（房地合一稅2.0與實價登錄2.0）上路觀察期而趨緩。但在此關鍵期，唯有保持「曖曖內含光」，不要出鋒頭，避免成為眾矢之，並且趁機蓄積力量，靜待契機來臨的那一刻。
中央銀行最新（25）日公布了7月房貸（消費者購置住宅貸款）與建築貸款餘額資訊，其中，房貸餘額年增率降至10.2%，終止連四個月上揚走勢；而象徵建商推案信心指標的建築貸款年增率則終止連五降，上漲至17.06%，創三個月新高。數據顯示出：疫情進入三級警戒後房市的交易量急凍，以及建商對於未來房市仍持續不改樂觀態度。
今年五月中旬因疫情急轉直下，三級警戒直接沒收房地產520檔期，業界更推估全台2021年總推案金額恐怕會跌破1.5兆元大關。再加上缺工、原物料大漲等因素，導致建商對預售屋產生定價為難，深怕定太高市場不買單、定太低折損利潤，遂嚴重影響建商推出預售案的意願，再加上疫情升溫，建商索性暫緩推案、以不變應萬變，亦是導致全台推案量縮的主因。
冬天總是會過去！動物昆蟲入冬後多藏伏土中、不飲不食，通稱為「蟄」。「驚蟄」是二十四節氣中第三個節氣。通常過了立春、雨水兩節氣後，天氣即會轉暖伴隨大地春雷、驚動萬物。而「驚蟄」便猶如上天以打雷方式，驚醒蟄居動物的冬眠。
民俗月將過，疫情趨緩、降級可期，房市蠢蠢欲動，猶如即將迎向「驚蟄」。北中南各地房市重磅級百億指標大案醞釀在「928檔期」登場，建商似乎有在疫情舒緩之後奮力一搏的企圖。畢竟，房地合一稅2.0業已於七月份上路，疫情警戒也終告降級，一切彷彿有「利空出盡」的態勢。
經觀察，重新開鑼後的房市，因為人工、原物料上漲，再加上疫情期間的所壓抑的潛在交易量，以及部分從股市獲利了結轉置的資金，讓房地產買氣回溫、議價空間變小，房價絲毫不見放軟的趨勢。
「緩漲、量縮、價不跌」此2021年房地產市場姿態雖未變，卻是驚嚇指數百分百的一年！第一季在「房地合一稅2.0」的新政策恫嚇中房價上漲趨緩；第二季夾雜著新稅制上路前的逃命波與技術性換手潮，加上疫情升溫，房市成交量趨向緊縮；第三季房市面臨疫情三級警戒直接急凍，只能寄望九月的解封大反攻。那第四季呢？
展望第四季的房市，聚焦於兩大觀察重點：一、新冠肺炎疫情三級警戒解除劫後餘生後，原本該有的自住或投資購屋需求是否仍可期待（預估恐會減損）；二、伴隨著美國QE（量化寬鬆）貨幣政策退場，屆時是否如美國聯準會主席宣稱採「鴿式退場」（不會急著提高利率）方式，恐將連動全球升息腳步、游離資金流向，同時也牽動著一般民眾房貸負擔壓力。
未來，房市究竟會如何翻轉？疫情趨緩、春雷已響、驚蟄將至，讓我們繼續看下去。
