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Dolin66 畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業。也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解。
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房貸違約率悄然上升背後的意涵?

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文/Dolin66

依據今年4月公布的最新數據,全臺銀行及壽險業去年第四季的房貸逾放比已攀升至新高的0.24%,雖然比例上看來還不嚴重,但已經開始逼近同期本國銀行總逾放比0.28%的水準,如果有房屋作為抵押的貸款逾放比,開始逼近利率更高的其他信用貸款,對於臺灣的房地產市場而言,可不是什麼好預兆。

為什麼這樣說,美國房地產市場違約比率其實在2004年就悄然突破1%,然後隨著房地產市場價格最後末升段急速攀升,再加上銀行、壽險、信評機構藉由證券化來擴大財務槓桿,最終釀成全球金融海嘯的巨大風暴。

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回到國內,臺灣房地產市場的價格,在2014年出現頂峰迄今,大約走跌了3-4年,這恰巧也是一般銀行給予房屋貸款寬限期的年限。換句話說,最近會有一批原先只繳納寬限期利息的貸款者,要面臨繳納全額貸款的壓力,如果以貸款1,000萬元,年利率1.5%計算,寬限期內每月只需繳交1萬2,500元的利息,但寬限期後會暴增至5萬餘元,等於家庭或投資客的房貸負擔會暴增3倍,而投資客很容易利用這種寬限期的手法,來擴大在房地產市場操作的資金槓桿,其實就跟美國次貸風暴一樣,在房地產價格節節上揚時,這一切總是這麼美好,但當價格趨勢反轉向下,又面臨寬限期將屆的壓力下,投資客要嘛就得加速出清手中的物件,不然就只能讓房貸違約,由銀行收回房屋,這樣的趨勢也在最近法拍屋數量回溫得到印證。

 

而且從美國次貸風暴的例子來看,一旦形成房貸違約比率上升的趨勢後,向上攀升的速度將十分快速,這是因為當銀行發覺越來越多的房貸出現違約狀況時,就會想要儘快出清手中的房屋變現,但如果一群銀行一起這麼做,反而會加速房價的下跌,房貸違約比率就因此更大幅的攀升,然後就是拖垮整個房地產,以及背後的金融市場。

 

另一方面,美國已經走上升息循環,如果臺灣央行決定跟進升息,房貸利率攀升絕對會加速逾放比率攀高,就算央行決定撐住不升息,隨著臺美間利差的擴大,臺灣勢將面臨資金外流的壓力,資金減少意味著取得資金的成本上升,自然也會加重投資客在資金調度上的難度,無論我們的中央銀行跟與不跟,美國升息都會對臺灣房地產市場產生資金緊縮的結果,當沒有更多的錢,願意頂著更高的利息來承接現有的房地產物件,過去利用寬限期擴大財務槓桿的投資客,以及手頭上沒有資金可以支付房貸的自住客,都會面臨龐大的貸款違約壓力,而這也是在貨幣面上,影響房貸逾放比上升的最主要因素。

 

綜上所述,當臺灣房地產市場從高點修正3年多後,許多期盼藉由寬限期等待房價回升的投資客,將逐漸面臨比過去高3倍以上的還款壓力,加以美國升息循環持續,將加速資金從臺灣房地產市場抽離的速度,這些都將導致房貸逾放比持續攀升,逼迫銀行決定出脫手中房產,均將進一步加速房地產價格下修的壓力,最壞的狀況就是出現如同美國次級房貸那樣的房價巨幅下跌,銀行則需承受擔保品跌價後的呆帳損失。

 

別輕忽房貸逾放比攀升背後代表的意義,更別讓自己成為吞下房價下跌的最後苦主!

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