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張金鶚 政大地政系教授,2013年曾接任台北市副市長。畢業於美國麻省理工學院(M. I .T)建築系及賓夕法尼亞大學(U. Penn.)都市及區域計畫系,專攻房地產投資與住宅經濟政策,並獲得建築碩士與都市及區域計畫博士。
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《房地產是一輩子的事》--「市場之尺」或「心中之尺」?

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#張金鶚 #捷運 #信義計畫區 #都更 #學區 #頂客族 #首購族 #多空觀點

文/張金鶚

新北市每坪40 萬元以下都可以買」、「跟著捷運買房長期倍數增值」、「買下一個信義計畫區」、「買都更老屋翻身變金屋」⋯⋯這些都是過去媒體最常包裝的房市話題與賣點。

 
但跟著這樣的邏輯買屋,可能會大失所望,因為「別人眼中的好房子,可能不會是你的好房子」,甚至「市場公認的好房子,更可能不是你理想中的好房子。」原因為何?
 
育有一雙子女的雙薪小夫妻,為了讓孩子進入明星國中,省吃儉用「拼」進台北市的舊公寓;一對頂客族的設計師夫妻,為了創作、景觀與實現即興生活的理想,遠離市區,選擇了淡水面海的景觀好宅。
 
小家庭與頂客族這2 種不同的家庭組合,他們眼中各自需要的好房子、生活需求、所期待的居住品質,大相逕庭。
 
在雙薪夫妻眼中的老公寓,鐵定不是頂客夫妻眼中的好房子;相同的,頂客夫妻夢想中的生活好宅,絕對不符合雙薪家庭的居住需求。
 
有些因素比地段更重要
 
那麼,為什麼市場總是想用一把「尺」,去衡量每個人的購屋決策,甚至都很敷淺地用「這間房子能否賺錢」的結果去衡量好壞與對錯。
我一直無法認同,全台灣的購屋策略只能跟隨一個原則:「地段」。這些由業者提出的「市場法則」,不應該完全左右購屋人的決策;甚至我認為,購屋人應先建立「買到一間未必賺錢但適合居住的好房子,勝過買一間只能賺錢但不適合居住的爛房子」的自覺。如此一來,市場法則就會跟著改變,我們才擁有更好的居住品質。
 
有機會的話,請到接待中心逛一逛,你會發現,很少有銷售人員會不厭其煩地強調:「這間房子冬暖夏涼,最適合老人與小孩居住。」「這棟大樓有人性化的管理及配備,省下日後維修的費用與管理瑣事。」「我們的營造廠從施工工法改進,降低了在潮濕多雨環境下房屋漏水的機率。」「在公共空間裡,配有廚餘機及太陽能設備系統,環保又愛地球。」⋯⋯有多少建商願意從居住及生活面來說明,房子的特殊與重要。
 
相反的,接待中心的銷售人員經常都是這麼告訴你:「附近每坪行情80萬元,我們土地取得成本低,只賣70萬元,每坪現賺10萬元。」「這裡距離『未來』捷運站,只有200公尺,通車後房價鐵定會上漲。」「房子距離市區只有一橋之隔,多花10分鐘,房價足足省了2成。」
 
以「心中之尺」取代「市場之尺」
 
因為多數人信奉買屋賺錢的美夢,代銷公司為了迎合大家買屋鐵賺的白日夢,只好編織很多不切實際的美麗謊言。
 
該如何改變價格勝於一切的購屋王道呢?根本之道,就是購屋人要先從自己出發,發掘自己的「心中之尺」,暫時放下「市場之尺」,才不會被市場牽著鼻子走,當了冤大頭而不自知。
 
「市場之尺」和「心中之尺」究竟有什麼差別?前者是建商、業者,為了把房子銷售出去而進行的美麗包裝,它很可能只是一個短期的未來題材,如重劃區概念、捷運題材、陸資概念,也可能是裹了糖衣的毒藥,像都更黃金屋、明星學區等。簡單說,就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。
「心中之尺」是架構在希望家人一起度過美好生活的前提下,事先了解家人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、家庭組成及居住經驗等,再從中找到最大公約數。
 
如何建立自己對房屋的觀點(心中之尺)呢?購屋人不妨與家人反覆討論,推演及面對自己對於房屋的期望、能力與取捨,淬鍊出對房屋偏好的優先順序,也就是好房屋的「硬性元素」與「軟性元素」。
 
硬性元素包括住宅面積、格局型態、採光、方位、社區公共設施、鄰里環境及景觀;軟性元素包括鄰居素質、住宅管理、維護等,家人應共同討論這些選項的優先順序,哪些是絕對不能妥協,哪些選項是可有可無,有彈性調整的空間。這些優先順序確認後,就能找出購屋的最基本條件。
 
理性購屋才能戰勝市場
 
反過來說,購屋人未建立「心中之尺」之前,理論上不應該到接待中心或仲介店頭看房子,因為你買貴與買錯地點與產品的機率,比起已建立「心中之尺」者高出許多。
 
再者,即便建立好自己的心中之尺,碰到身經百戰、舌粲蓮花的房仲或代銷業者,仍有可能被業者牽著鼻子走,甚至忘了自己要的是什麼房子。唯有抱持理性購屋的心態,你才能戰勝市場,因為你的好房子,未必是市場的好房子。
 
我的衝突與選擇
 
如果「心中之尺」與「市場之尺」產生衝突,究竟該怎麼辦?我認為,自住客應以「心中之尺」為主,因為房子每天都要居住使用,所以要買「自己」真正需要的好房子,而非「市場」認同的好房子。
 
若是投資客,就應以「市場之尺」為主,因為投資客買房目的不外乎是賺錢,未來一定要脫手,因此要買市場公認的好房子,而且還必須忘掉自己心中的好房子。
 
若是投資兼自住者,就要分析投資與消費的比例,若為3比7,那麼「市場之尺」的比重要占3成,「心中之尺」的比重占7成,了解投資與消費的比例後,即使處在高房價環境,依然有所依循,能勇敢進場買屋。
 
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》,張金鶚著,原富傳媒出版

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