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于俊明 政大地政研究所碩士,高等考試及格。現任不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長、台北市不動產開發商業同業公會總幹事,曾參與多項不動產相關法令制訂。
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公司不用閉鎖 就已經課了4成房地合一稅

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#房地合一稅 #土地增值稅 #所得稅 #實價課稅 #打炒房 #置產秘訣
文/于俊明
 
房地合⼀實價課税是完納⼟地增值稅以後,還要再繳的所得稅。⽬前針對「個⼈」在1~2年短期內不動產交易,就賺到的錢,將被課到45%~35%的高稅率,⽤來抑制炒房的需求。⺠國100年6⽉1⽇上路的奢侈稅,因為是對「賣價」⽽非「差價」課徵,實務執行上產生⼀些爭議,所以隨著105年1月1日房地合⼀税上路後,奢侈稅就不動產部分,已經停徵⾄今。
 
由於房地合⼀税對於短期交易課徵45%~35%的重稅,是針對「個人」(自然人);⾄於「營利事業」,即使在短期內買進賣出,適用的稅率就⼀律是營利事業所得稅率20%。於是出現炒房者用成立公司的⽅式買賣不動產規避高稅率的批評。
 
公司不⽤閉鎖 就已經課了4成房地合⼀稅(示意圖/PhotoAC)
房屋稅適用自住住家用稅率,只要有實際居住事實與戶籍遷入無關。示意圖/截自photoAC
 
姑且不論營利事業買賣房屋另外還有營業稅的繳納,公司在繳完20%的營所稅以後,難道課稅義務就結束了嗎?實則不然!公司如果不分配盈餘,每年要繳5%的未分配盈餘稅;如果分配,則還有28%的股利所得稅,公司出售不動產,到底要繳多少的稅,應該整體來看。如計算表所示,可以解析幾個問題:
 
(假設稅前所得=應稅$100)(法定公積略不提列)
(假設稅前所得=應稅$100)(法定公積略不提列)
 
1. ⾃然⼈短期內出售房地要繳45%~35%營所稅,公司卻只繳20%? 
<答> 不對!
 
① 公司的實質稅率要這樣看:
 100元獲利x20%營所稅率 = 20元  ⋯要繳的營所稅
 (100元獲利-20元營所稅)= 80元  ⋯公司稅後所得
 80元股利X28%股利所得稅= 22.4元 ⋯分配給股東要繳的綜所稅
 所以:實質稅率=20%+22.4%=42.4%
      
② 公司不論房地持有多久,就是要繳42.4%!
 
2.如果境內法⼈適⽤短期買賣⾼稅率,實質稅率會有多少? 
 
<答>以45%稅率為例,跟上題⼀樣的算法,把20%改為45%,實質稅率將飆到 60.4%!
 
3.為什麼境內法⼈短期重稅,對建設公司特別不合理?
 
<答>
 
①建設公司蓋房⼦當然就是要賣,結果被課到60.4%的稅率,全世界的正常國家有這麼⾼的稅率嗎?
 
②建設公司受不了60.4%的稅率,所以蓋好房⼦要等到數年閉鎖期過了,才能進⾏交易。這難道是修法目的嗎?
 
所以,我們可以看出來:第⼀,公司的實質稅捐負擔,並不是只有20%課完就結束,公司的實質稅率無論持有期間多久,已經⾼達42.4%,也就是說,公司不⽤閉鎖,就已經課了四成的房地合⼀稅。但是「個⼈」只要熬過閉鎖期,就可以甩開45%~35%的⾼稅率,公司卻是永遠徘徊在42.4%的稅率。
 
第⼆,如果修法將公司納入短期重稅率,在60.4%的實質稅率下,公司⼀定要將持有期間拉長,將影響企業資產的配置或形成轉嫁效果。特別是建設公司以及參與生產過程的其他法⼈地主,蓋好的房⼦竟不能⾺上出賣,否則⾯臨60.4%的實質稅率,勢將造成全國建案⼤閉鎖,相信這絕不是修法目的!

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