文／于俊明
房地合⼀實價課税是完納⼟地增值稅以後，還要再繳的所得稅。⽬前針對「個⼈」在1～2年短期內不動產交易，就賺到的錢，將被課到45％～35％的高稅率，⽤來抑制炒房的需求。⺠國100年6⽉1⽇上路的奢侈稅，因為是對「賣價」⽽非「差價」課徵，實務執行上產生⼀些爭議，所以隨著105年1月1日房地合⼀税上路後，奢侈稅就不動產部分，已經停徵⾄今。
由於房地合⼀税對於短期交易課徵45％～35％的重稅，是針對「個人」（自然人）；⾄於「營利事業」，即使在短期內買進賣出，適用的稅率就⼀律是營利事業所得稅率20％。於是出現炒房者用成立公司的⽅式買賣不動產規避高稅率的批評。
公司不⽤閉鎖 就已經課了4成房地合⼀稅（示意圖／PhotoAC）
姑且不論營利事業買賣房屋另外還有營業稅的繳納，公司在繳完20％的營所稅以後，難道課稅義務就結束了嗎？實則不然！公司如果不分配盈餘，每年要繳5％的未分配盈餘稅；如果分配，則還有28%的股利所得稅，公司出售不動產，到底要繳多少的稅，應該整體來看。如計算表所示，可以解析幾個問題：
（假設稅前所得＝應稅＄100）（法定公積略不提列）
1. ⾃然⼈短期內出售房地要繳45%～35%營所稅，公司卻只繳20%？
<答> 不對！
① 公司的實質稅率要這樣看：
100元獲利x20%營所稅率 ＝ 20元 ⋯要繳的營所稅
（100元獲利-20元營所稅）＝ 80元 ⋯公司稅後所得
80元股利Ｘ28%股利所得稅＝ 22.4元 ⋯分配給股東要繳的綜所稅
所以：實質稅率＝20％＋22.4％＝42.4％
② 公司不論房地持有多久，就是要繳42.4％！
2.如果境內法⼈適⽤短期買賣⾼稅率，實質稅率會有多少？
<答>以45%稅率為例，跟上題⼀樣的算法，把20%改為45%，實質稅率將飆到 60.4％！
3.為什麼境內法⼈短期重稅，對建設公司特別不合理？
<答>
①建設公司蓋房⼦當然就是要賣，結果被課到60.4%的稅率，全世界的正常國家有這麼⾼的稅率嗎？
②建設公司受不了60.4%的稅率，所以蓋好房⼦要等到數年閉鎖期過了，才能進⾏交易。這難道是修法目的嗎？
所以，我們可以看出來：第⼀，公司的實質稅捐負擔，並不是只有20%課完就結束，公司的實質稅率無論持有期間多久，已經⾼達42.4%，也就是說，公司不⽤閉鎖，就已經課了四成的房地合⼀稅。但是「個⼈」只要熬過閉鎖期，就可以甩開45%～35%的⾼稅率，公司卻是永遠徘徊在42.4%的稅率。
第⼆，如果修法將公司納入短期重稅率，在60.4%的實質稅率下，公司⼀定要將持有期間拉長，將影響企業資產的配置或形成轉嫁效果。特別是建設公司以及參與生產過程的其他法⼈地主，蓋好的房⼦竟不能⾺上出賣，否則⾯臨60.4%的實質稅率，勢將造成全國建案⼤閉鎖，相信這絕不是修法目的！
