文／胡偉良
愈來愈高的房價已經引發了不少的社會問題，諸如年輕人的躺平、不婚、不生，也引起了各界不少的探索、討論，但迄今為止，似乎也沒有什麼具體結論。
近期政府為了平抑房價，下了重手，甚至引發了「過度干預」的批評。
1,為什麼當前房價會這麼高？
除了人為炒作，當今房價上漲還有兩大原因，就是「營建成本和地價高漲」，地價高漲主要來自都會區可用土地的稀缺，大都會地區大部分的土地，像台北市，都已被早期的老舊建築所佔滿，剩餘可建的素地非常稀少，而以老屋改建所產生的建地，因為須負擔原地主的分回，其取得成本也高，因此，地價高貴是個難解的問題。
其次，2020疫情爆發後，建築所需的原物料價格爆漲，加上從事房屋興建的營建勞工短缺，引發了營造成本的暴漲，從而導致房價飆漲，原物料伴隨未來碳中和的碳稅的徵收，日後調降的空間也不大，而營造人力的補給更是難解的大問題。
因為，房價＝土地費用＋興建費用（含直接的營造費用和間接費用的管理、稅捐等）＋銷管費用（銷售、管理、利息費用）＋建商利潤。其中，（土地費用＋興建費用）並為房價中最主要的組成成份。
因此，在前兩大困難無法解決的情況下，期盼房價大跌是不切實際的幻想。
因而，在房價的調降上只剩下「擠出炒作」和「壓低業者的成本和利潤」上還有著力空間。
2, 當前的房市狀況和金融環境
疫情下，2020年的全球貨幣大放水，引發大幅度的通貨膨脹，2022年為抑制物價的飆升，美聯儲啓動了「暴力」（快速）升息，全球資金快速由寬鬆進入緊俏，再加上全球美元走強的效應，台灣的貨幣市場也出現明顯變化，兩次的存款準備率調高和4次升息，使得台灣的貨幣市場出現快速變化，銀行資金快速趨緊，加上打炒房下的各項金融管制措施，使得2022年10月以來房市急凍。2022年10月與前一年（2021年）10月相比，全台各地預售屋市場成交量下滑達6、7成以上，也讓房市跌入冰庫。
3,抑制房產炒作
2020年以來，一向市場眼光敏銳的投機群體，在見到2020年房市的向上趨勢後，立即抓緊時機，蜂擁而至，積極進入預售屋市場。同時間，政府也看到了房市的炒風又現，也同步啓動了「打炒房」措施，並有效的抑制了部分房價的上漲，惟利之所在勢之所趨，房市炒風仍難斷根。
2022年年底，民進黨在遭逢九合一敗選之後，重起爐灶更積極推動更嚴厲的「平均地權條例」修正草案，對預售屋交易更嚴加管控。希望把「房市炒作做根本性的掃除」。
杜絕了房市炒作之後，房市將不再有房價暴漲的情形，日後的房價將反應建商「成本＋利潤」的結果。
4,「平均地權條例」修正草案可能的功與過
當前房市已經急凍，修正草案的通過一定會讓房市雪上加霜，進一步的惡化當前的房地產市場，但是修正草案卻也是「從根本上去防止預售屋的炒作的重要手段」，這時候該怎麼做才能做到兩全呢？即既能抑止炒作，又不致於扼殺房市？
筆者認為對買房實施差別待遇可能就是解方。
抑制房市炒作的目的，本來就是在制止投機客藉炒房來拉抬房價，賺取價差。在炒作之後，最大的獲利者，往往就是炒房客，而被犧牲的則是剛需的首購和換屋族群。因此1)下調首購族群的房貸款利率、成數；2)制定換屋族群改善型需求的相應措施；3)對低收入家庭和年輕族群的租房支出補貼，這3項則可能有助於防止房市崩盤，也是政府「重下殺手」時應有的配套措施。
5, 改善地方政府的建管作為
當今很多地方政府在建管業務上的管理措施明顯存在著諸多的不當作為，這些都會大幅度的增加建商的營運成本（管理、利息費用）。因此提升政府效能，才能有助於降低房價，否則政府一方面打房，另方面，卻放任地方政府的低效能施政，造成房產成本虛增，殊不合理。
6,業界配合調降營業毛利
業者應拋棄過去的暴利思維，從改善管理效能來降低成本，除了賺錢，也要善盡企業的社會責任。
7,重拾民眾信心
房產對民眾的重要性自不待言，尤其在台灣危險老屋充斥、經濟下行的當下，房地產既悠關民生、居住安全，也與經濟成長息息相關，解決房地產問題一舉三得，值得政府努力。
PS：為避免文章過長，部分內容的補充請見筆者的下篇文章。
