文／胡偉良
近期受到全球抗通膨的影響，各主要央行紛紛啓動緊縮貨幣、調漲利率措施，全球股市大跌，由牛（市）轉向熊（市），引發停滯性通貨膨脹（失業及物價持續上漲，但經濟卻不成長），甚至導致經濟衰退。
貨幣緊縮、利率調漲下，經濟下行勢不可免，各國政府的應變舉措也會影響到該國的經濟走向，應變不好的走向硬著陸（經濟崩壞）；應變適當的則走向軟著陸（經濟小幅收縮，但通貨膨脹受到抑制）。
在兩種不同情況下，房市的表現將不相同。坊間一些缺乏根據的臆測，其實都不足為憑。
本文，筆者將以「經濟軟著陸」做為2022年下半年起，房市觀察與房價展望的預測基礎。
預售屋緩漲或持平；新成屋小跌，跌回2020年的起漲點；中古屋緩跌，但下跌幅度不會太小
景氣低迷及政府打房確實會影響房巿交易量，但是，蓋房子的成本不斷在上漲，所以，預售屋的房價，一定會反應成本，若無法反應成本，那建商一定按兵不動，不太可能虧本售屋，所以預售屋的售價很難下跌，頂多只有緩漲或持平。
再從房價的漲幅來看，不難看出，這一波的房價上漲中，中南部的漲幅比北部來得大，主要是因為「營建成本在房價的成本結構中的佔比」較大所致，亦即地價相對便宜，除此之外，還有當前的新房供需失衡（供不應求）和炒作的影響。
預售屋房價原本就是房地產房價的定海神針，具價格指標意義，預售屋房價漲，新成屋、中古屋房價就會跟漲。
此波蛋黃（核心）區房價上漲大致是「反應地價及興建成本的上漲」，而一些蛋白、蛋殼區的房價在較低的土地成本下，也因「比價效應」順勢超漲，等此波買氣消退，房價當然會跟著下跌，這樣的下跌只是反應它原本就比較低的土地成本。
至於新成屋和中古屋的房價跟漲，筆者覺得是：「隨波逐流、趁火打劫」。因為房屋成本已經固定，房價跟漲是利用預售屋的比價效應，「趁機漲價」。所以等「搶房」的熱潮退了，它「超漲的溢價」還是會逐漸回歸原點。
但是因為中古屋的屋主大多是對市場訊息比較不敏感的一群普通民眾，因為「反應較慢」，因此中古屋房價的下跌會比較緩慢，會經歷比較長的期間。
中古老屋的房價走跌是必然的趨勢，很難改變
近期的一份消費者購屋行為調查顯示，年輕人購屋主要還是以三年內新屋為主，而屋齡30年以上的房屋則大多由60歲以上的年長者所購買，主要是貪圖較低公設比帶來的較大的使用空間和較低的單價。
但隨著「老屋愈來愈多，但改建卻不容易」的事實，民眾對中古老屋的需求不斷在減少，因此「這類房價的「走跌」已成必然的趨勢」，未來地點好的老屋或許還能出租，地點不夠優的則將日趨凋零。
PS：限於篇幅，本文只是先就一些現況做分析，更深人、本質（根本）性的探討，請繼續關注筆者的下篇文章。這裡先簡單補充一下，當前緊縮貨幣的情況下，需求一定減縮，但因缺工、原物料上漲，也同樣的帶來供給減少，所以當前的預售屋 市場並沒有「供過於求」的現象。
