7月新制上路 房市進入降溫期
2021/06/09 10:53
文／林奇芬
5月房屋買賣移轉棟數大增，房貸餘額創新高，難道房市還熱呼呼嗎?事實上，受到疫情衝擊，5月房仲業交易已經明顯降溫，再加上實價登錄、房地合一稅2.0在7月1日上路，房市朝向持續降溫。另外，國際市場還有收縮資金風險，這都是牽動房市的大趨勢。
根據最新統計，5月六都房屋買賣移轉棟數呈現成長趨勢，如高雄市、台南市月增率達20%、17%，台中市、台北市月增率也有11%、10%。不過，從市場交易端房仲業者的統計來看，5月全台成交量比4月減少26%，其中雙北市縮減幅度高達3成以上，顯示在疫情衝擊下，5月房市交易量已經明顯降溫。
7月新制上路 房市進入降溫期（示意圖／好房網News記者黃暐迪攝影）
接下來房市將面臨不少挑戰，整體交易朝向持續降溫趨勢，主要原因有以下幾項:
一，疫情衝擊，房市交易量急凍
5月房屋買賣移轉棟數仍然增長，有些可能是4月份交易案件，延至5月才完成登錄，但隨著5月全台進入3級警戒，多數人無法出門看屋，交易由熱轉冷。由於目前台灣採購疫苗數量有限，今年持續採取居家辦公、減少外出的機率仍相當高，這對房市交易衝擊將會持續，直到疫苗供給量可大幅成長後，才能有所舒緩。
二，7月1日起，實價登錄與房地合一稅2.0版上路，遏止短線交易。
7月起二大房地產相關政策上路。房地合一稅2.0版，限制2年內交易稅率高達45%、5年內交易稅率達35%，全面打壓短線投資客，將直接影響交易量。此外，實價登錄2.0版，不僅成交資訊更為透明，還將預售屋、紅單都放入納管範圍內。原先若有人想要趁法案上路前先行出脫預售屋者，如今時間緊迫恐來不及進行，只能從短線客變成長線投資者，此也會影響市場交易量。
三，房貸餘額創新高，但央行信用管制可逐漸見效。
央行自3/18起公布，對法人房貸成數降低至40%、自然人第三戶、第四戶房屋，房貸成數降低至55%、50%，直接限縮銀行房貸空間。雖然至今年4月統計，銀行整體對民眾購置住宅貸款餘額達8.24兆元，建築貸款餘額達2.56兆元，雙雙創下歷史新高。但在央行信用管制政策下，未來銀行放款更為保守，信用管制可逐漸見效。根據央行研究顯示，當房貸管控與租稅政策雙管齊下時，對抑制房市過熱最為有效。
四，注意全球央行收縮資金行動。
由於歐美國家景氣逐漸復甦，再加上通膨壓力上揚，許多人都預估各國央行收縮資金的行動快要展開了。目前已經有加拿大、英國，開始縮減購債規模，市場更關注的是美國聯準會何時行動。
聯準會原先計畫是2022年開始縮減購債規模，2023年開始升息，但市場有諸多聲音預期聯準會可能提早行動，最快的話今年底開始縮減QE。雖然短期內利率不會上升，但收縮資金行動開始，將對全球股市、房市帶來波動。台灣目前雖然資金寬鬆，但仍可能受全球資金情勢影響，對房市偏向負面影響因素。
短期疫情衝擊大，中長期政策與資金影響大
四大因素匯聚，對房市將會帶來衝擊。短線疫情衝擊較大，不僅看屋人潮縮減，若是內需衝擊大，影響到民眾繳交房貸能力，則可能帶來銀行逾放比升高風險。若疫情可快速控制，或疫苗施打進度順利，則可降低對內需市場影響。
但中長期政策面衝擊不變，包括實價登錄與房地合一稅新制上路，對短線交易的影響，以及央行限縮房貸，在資金面管制。再加上全球資金已經來到收縮臨界點，都可讓房市持續降溫。但在交易稅率攀高、房屋建築成本上揚下，房價或許不會全面性下跌，可能看個別案件是否有議價空間。