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白富美 資深財金媒體人,經濟日報主跑對外經貿、投資、金融長達23年。目前為自由撰稿作家。用心體會人生,專心經營生活,細心觀察財金,熱心與同好分享。
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要過戶房貸不夠! 貸差緊急自救法

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不同年齡層有代溝,但明明買的是同一棟房子,簽約時建商說可貸八成,要交屋了才說只能核貸七成,這貸款成數的差距就是貸差,買房不比市場買菜,一差就是數十萬到數百萬,不比買菜,少了零頭可以改天送來,或少買一樣。政府打房要求銀行限縮房貸,這兩、三年購買預售屋者如今交屋在即,不少人就必須調錢、填補貸差才能順利交屋。

碰到貸差這種問題,購屋者可以有什麼因應方法呢?根據筆者的經驗,若是房貸買在牛市,預售屋到交屋時,房價事實上又翻升不少,銀行在核貸時都會再問購屋者:「是否要多貸,方便新屋裝潢?」

 

不幸的,近來政府打房、要求銀行限縮房貸,購屋者目前最要緊的是請銀行再做一次鑑價,若是新落成房產是在熱門地段,房價下跌機率低,從預售到交屋的期間內,房價若也是上漲,購屋者可以請房貸銀行以市價來核貸,儘量縮減房貸的貸差。

若是購買房產,正好落在銀行縮貸的地區或類別,儘管目前房價較預售時上漲兩成,銀行限縮令急急急,銀行恐怕不願重新鑑價,此時房貸戶就真的有貸差。但購屋者首先要有正確觀念,房貸能否快速取得,購屋者雖急,但這對建商更重要,一旦核貸下來,建商才能將其抵押在銀行產權塗銷、換到現金,產權移轉到購屋者再設定給銀行,這一往一來,購屋者取得房貸成為有殼蝸牛族,建商則是落袋為安而言。

 

所以從這產權和資金流動來看,建商比購屋者更急,購屋出現貸差時,內政部有規範建商應提供民眾「無息分期」,但真正辦理這種需求的建案卻不多,或許是過去十年房產是漲多跌少,鮮少聽聞有貸差,加上銀行頭寸氾濫,政府也沒有打房,能夠核貸成數相對較高。

 

預見未來貸差案件增多,若有貸差困擾者,宜提早跟建商交涉房貸成數,並依內政部的規定可與建商洽商提供「無息分期」,只是這種無息分期,與繳交工程款的時程,恐怕是相差無幾,動輒一個月要繳數萬到數十萬不等,建商無息分期對購屋者是否會造成財務壓力,也就因人而異。

 

若想再減輕點繳款財務壓力,找親友幫忙、標會或善用銀行的信用貸款不失為籌措資金彌補貸差的方法。親友籌措就要看關係親疏,有富爸和富媽做財務靠山,當然最好,若真的不便向親友開口,標會和信貸就是兩種市面最常見的融資管道。

 

在目前市場資金氾濫情況下,銀行也想靠信貸衝刺放款、增加收入,有穩定收入的上班族也是銀行最愛的放款對象,信貸看的是個人信用,若是平日與銀行有密切往來者,銀行越能降低信貸利率,利率也能壓低到3到4%間,只是這類信貸金額會因人而異,大多在30到40萬不等,信用佳者有機會可申貸到80萬到100萬,可解決房貸貸差的燃眉之急,惟購屋者要注意,這類還款期限連本加利大約在5到7年左右,貸款利息支出無法在申報綜合所得稅時列舉扣除。

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