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白富美 資深財金媒體人,經濟日報主跑對外經貿、投資、金融長達23年。目前為自由撰稿作家。用心體會人生,專心經營生活,細心觀察財金,熱心與同好分享。
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當空頭總司令不放話 房市向上?向下?

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政大教授張金鶚是內政部每季「住宅需求動向調查」的主持人,內政部在11月28日在這項調查的記者會上未邀請他出席,備受媒體關注,媒體再將他先前批評內政部長營建署長葉世文帶頭炒房畫上等號,「房市空頭總司令」的他未來不再唱空了嗎?沒有他的日子,房價是向上還是向下…

 
張教授從2004年開始看空房價,遂被業者冠上空頭總司令的封號,但台灣房價除在金融海嘯時一度受挫,隨後一路狂飆,他的執著和主張市場資訊透明化,令人欽佩,卻令我想起近來受邀來台演講的美國知名房價指數大師、耶魯大學教授席勒(Robert Schiller),這兩位中美房價大師各有所長、但預言能否應驗,境遇大不相同。
 
中美教授預言兩樣情
 
1991年席勒與同事卡斯共同創辦Case-Schiller房價指數,2006年美國標準普爾(S&P)加入,S&P Case-Schiller房價指數成為觀察美國房價重要指標,也是全球投資人緊釘大盤指數,並曾精準預言科技和美國房產泡沫。
 
張金鶚看空台灣房市,雖有其基本面和學理根據,民眾若真的跟著空等房市回檔,事實證明就會錯過買房時機。儘管葉世文在立法院答詢立委時的言論─「股市九成都賠錢,房巿至少賺8%,未來10年房地產仍是最佳投資」,在當前國人買房愈來愈困難的悲觀氛圍下,官方這種言論未必恰當。
 
但不可忽視的,低利率在過去十年幾乎是常態,未來十年未必依然如此,惟2015年美國升息前,台灣利率未必會大幅走高,資金終究要尋覓出處。
 
全球房產周期不同調
 
全球各國房地產周期未必一致,各有不同政經時空,很難以偏概全。以2007年美國房產泡沫開始幻滅,2008年開始波及歐洲,亞洲房地產除短暫受到衝擊,2009年以來都一路衝高,中國2010年開始打房、造成一、二線城市房價下滑,不包括日本的亞洲主要城市房價易漲難跌。
 
今年夏天以來,重挫的美國房產近來終有回春的跡象,但美國Fed還是打算每月購買400億美元不動產抵押證券(MBS)壓低房貸利率,降低美國房貸族的財務壓力,席勒也坦承,現在說美國房市復甦還嫌早,日本房地產衰退長達20年,美國90年代房產衰退也花了十年才復甦。
 
 
台灣在2004年房價起漲前,中央銀行也曾多次推出青年購屋貸款、大幅放寬首購條件,才將台灣房地產從谷底救起。台灣這一波房產多頭雖也走了八年,房價之高更甚於上一波。
 
財金監管多  金融業難興風作浪
 
台灣與美國最大差別:台灣財金單位嚴控銀行房貸授信部位,近來更嚴控保險業者炒房,加上台灣的房貸相關證券化商品不多、金融創新遠不如美國,被高度管理的台灣金融業者很難像美國的銀行推波助瀾、炒高房價。
 
台灣房地產未必有泡沫化危機,但高房價是不爭的事實,是否如張金鶚所言─高到不合理的房價遲早要掉下來?若依席勒的動物本能理論來看,2005年他預言美國房地出現泡沫時,當時美國人都想要換更大房子,連他的助理學生都想要在學區買房,畢業時轉手賣出、賺一票,這種人的情緒可以驅動很多事,甚至影響到經濟。
 
美國人就是靠這情緒、吹大房市泡沫;同樣是情緒,卻產生負作用,希臘政府要求婦女延後退休、這種不滿情書漫延開來,希臘財政問題曝光、衍變成希臘債務危機、如今擴散為歐債危機。中國經濟崛起、中國人變有錢,炒樓、炒房不手軟,席勒認為,這就是帶動經濟成長的動物情緒。
不能講的秘密  政府刻意作多房市
 
我去聽了席勒的演講,這是在今周刊安排一場主題為「尋找有感復甦的新動力」的論壇,聽到這主題就令人馬上連想到行政院近來積極推動「經濟動能推升方案」,從贊助論壇的都是公股行庫居多,加上近來葉世文論調、張教授的缺席,種種跡象來看,台灣房地產價格在官方偏多心態下,恐將仍在高檔盤整。
 
央行寬鬆貨政策,就是透過低利營造投資,炒房雖不是政策目標,但民間投資、房價上來、經濟才能翻揚,經濟一好,不免就會出現通貨膨脹,才不致於陷入日本長達20年以上通貨緊縮、經濟成長困境。
 
張金鶚的言論,與其視為空頭論調,不如將其視為暮鼓晨鐘,總有一天,他的看法終將應驗,但平常可視為一種提醒,大家要居高思危、審慎投資,但不代表就要枯等市場拉回。
 
以長期眼光來看,買房產不論是要自用、或對抗通膨、追求保值,投資房地產依然是選項之一,但更重要的是如何善用實價登錄的資訊,買到對的房產、買到對的區段、買到對的價格。

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