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白富美 資深財金媒體人,經濟日報主跑對外經貿、投資、金融長達23年。目前為自由撰稿作家。用心體會人生,專心經營生活,細心觀察財金,熱心與同好分享。
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那一年我們是這樣買房子的

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買房是自住,也是投資,買房這事到底等存夠錢再來買,還是借錢來買,許多人都很掙扎,在低利率環境下,負債買房不失為薪水階級族邁出投資房地產的第一步。

我身邊不少年輕朋友,他們都想買房,近年來房價飆得凶,薪水卻都是蝸牛漫步,買房遙遙無期。回想當年我的買房經驗,房貸利率平均在10%以上,首購優惠貸款也仍是7、8%、申貸條件嚴苛,反觀現在房貸利率不僅低,首購、自住申貸條件相對寬鬆,低利率時代,不投資房地產真的是一大憾事

買房是一種負債投資,低利率環境下,買房利息相對低,但房貸卻是長達20到30年的債務,利率若驟然走高,則是不可小覷的潛在風險。

投資第一步要先研究總體經濟,特別是利率走勢。過去房價與利率連動性高,政府要抑制房價就靠升息。近十年來,台灣利率緊盯美國走,加上全球危機四起,全球央行忙降息,台灣儘管房價飆漲,央行打房僅要求銀行限制放貸,不敢貿然升息。

以日本長達20年來的低利消化房產泡沫,美國從2007年次貸危機、2008年金融海嘯、2010年歐債危機,都是拜房地產泡沫化之賜,美歐還在療傷癒合,利率不易攀升。另外,美歐政府債台高築,利率走高、利息也跟著擴大,美歐未來五年恐仍深陷低利率。

台灣雖未必與美歐相同,但升息會帶動新台幣升值,不利台灣出口競爭力,央行最大任務就是維持新台幣利率和匯率與國際的動態平衡。

利率一時不會勁揚,負債投資房產不失為好時機。錢存在銀行利息微薄、根本無法買房,但買房除要有點儲蓄,其他籌措頭款方法很多,猶記得高利率年代,我第一次買房,一點小儲蓄,加上公司標會,再善用公司優惠信貸償還高利的貸款,雖然蝸牛殼背得辛苦,但終讓自己成為「有產階級」。

八、九0年代標會,若以12人小型標會為例,底標是1,000元者,保守低風險的標會,會頭借貸利率至少要10%,有急需資金者標金愈標愈高,換算成利率絕對都是兩位數以上。

標會,這種地下融資,參與者素質不一、風險偏高,雖然也有銀行例如永豐銀行標會網,由於銀行介入和擔保,風險相對較低,加計管理費和競標金額(若得標是以參考底標競得)換算年利率約5~9%,標會網的借貸成本已較傳統的標會明顯下降,加上還有銀行介入、沒有倒會風險。

懂得精打細算的民眾,若是所屬公司是千大企業、公教機構,還可以善用銀行的信用貸款,台企銀承作公務人員信貸利率年息不到2%,信貸利率差異很大從3~10%或更高,完全視個人信用訂高低。負債買房,最重要的是考量自己的財務負擔能力,切忌財務槓桿過高,影響到個人生活質,不逾40到50%為宜。

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