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兩岸政策利多釋出 後ECFA時代高雄房價鍍金

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編輯中心/高雄報導

隨著ECFA(Economic Cooperation FrameworkAgreement,兩岸經濟合作架構協議)元旦生效,今年是「ECFA元年」,台灣擁有兩岸合作題材,加上美國實施2次量化寬鬆政策,大規模印鈔票救經濟所產生的效應,讓美元瘋狂貶值,熱錢四處竄流,提前奔向亞洲市場卡位。這一波的資金除帶動股市走高外,還包括讓新台幣大幅升值,致使不少高資產族群擔心新台幣購買力下降,通膨隱憂頓起,反而吸引更多熱錢轉向投資更能保值的不動產。近期中、港、台股市走高外,還包括讓新台幣大幅升值,致使不少高資產族群擔心新台幣購買力下降,通膨隱憂頓起,反而吸引更多熱錢轉向投資更能保值的不動產。

高雄市建築公會理事長陳武聰表示,台北房價漲翻天,高雄房價漲幅卻緩如牛步,民國百年可望延續去年的政策利多與兩岸經貿交流熱絡,房地產資金熱火燒到高雄,資金效應已向高雄擴散,讓一直默默呈現 「鴨子划水」的高雄市房價,邁入民國百年後,將開始逐步起飛。此外,升格後的大高雄,不但中央統籌分配款增加,更因有公共、交通建設等題材激勵,加上全台唯一坐擁陸、海、空景觀等優勢, 房價前景花 團錦簇,後勢持續看漲。

陳武聰說:「高雄縣市合併升格,合併後的互補效果可望產生雙贏,不但擁有比台北市更大的腹地面積,有利推動地方建設,也能促進高雄縣市產業整合。」加上五都選後陳菊勝選大高雄市長,政策得以延續, 對高雄房地產也有穩定加分的效果,預估未來一年大高雄房市將出現「量增價揚」的局面。

景氣反轉 房市返回金融海嘯前水準

陳武聰分析,房價飆漲反映在公告土地現值,高雄市近5年漲幅連年上榜的區域,包括左營、楠梓、小港、鼓山等區,其中左營區有漢神巨蛋、新光三越左營店加持,更以平均3.31%榮登土地現值漲幅榜首。

在公共建設及新重劃區的帶動下,未來這些區段補漲效應仍強。高雄市政府地政局局長謝福來表示,景氣反轉,房市回到金融海嘯前水準,2011年全市公告土地現值較2010年上漲2.31%,且各行政區均有調漲,謝福來說:「縣市合併議題發酵,讓全市房市交易明顯增溫。」

新開發的公辦第54、59、64期重劃區,平均漲幅也由17.5%調至21.4%,且第59期抵費地已全部售出,其中1筆位於漢神巨蛋購物中心附近,臨近博愛三路的土地以高價標出,平均每坪高達107萬元,創下區域地價新高。

高雄新成屋的房價愈開愈高,連帶中古屋賣方開價也陸續提高,買方也順勢提早卡位,交易量攀升,預估今年高雄市建物買賣移轉棟數有機會突破3萬棟,若成交量穩定,房市應會維持在高檔震盪格局,房價短期內很難下跌。

台灣省建築公會理事長洪平森指出,土地價格不斷上漲,建商推案開價逐步墊高,再加上目前房貸利率位於低檔,民眾預期未來房價易漲難跌,如果有實質需求,還是願意追價購買,今年價格可望愈拉愈高。

高雄市建築代銷公會理事長黃炯輝說:「去年受兩岸打房政策影響,房市出現觀望氣氛,但8月後買氣逐漸回溫,因需求強烈,預計房價仍可穩定上漲。」

左營、鼓山、三民區Hot 榮登房市金三角

高雄市區地價高漲,除了公告土地現值已調漲,包括左營、楠梓、小港、鼓山、三民等區域,近5年來最高已出現3.31%的漲幅,新成屋開價更出現上漲1~2成行情,不少購屋族群因預算限制,轉往中古房市覓屋,中古市場買氣也加溫,買方多為首購自住型客層。根據高雄市地政局統計,去年買賣移轉件數達2萬5209件,其中僅鼓山、三民、左營3區移轉件數共1萬4884件,合計超過全高雄市的5成,是高雄房市最熱的「金三角」。

根據房地產業者統計,左營區、鼓山區、三民區等區域,5年來中古房價漲幅分居高雄市各行政區前3名,其中左營區最高已出現2成漲幅,價量齊揚、表現最好。

鄭曜德分析,左營區多屬於29期、25期重劃區,區內房屋屋況相對新穎,加上看好新百貨商圈的發展效應,吸引不少自住客搶進,未來房價還有上揚的空間。

高雄市市調協會理事長鄭景鴻表示,鼓山區有佔地41公頃的美術館園區及超過10萬坪的凹子底森林公園等綠地,加上美術館不定期舉辦各種大型藝文活動,該區也成為高雄市藝文氣息最濃厚的居住區段之一,新推案開價每坪最高達55萬元,房價高居北高雄之冠。三民區則是早期發展的成熟商圈,區內生活機能完善,大樓以屋齡10~20年為主力,每坪7~10萬元,主力總價200~400萬元,區內有不少單價不到10萬元的住宅大樓,成為重視生活機能的自住客首選。

加上三民區有高雄應用科技大學、高雄高工、高雄醫學院等學校,龐大的學生族群代表無限商機,套房月租金可達4000~5000元,租屋客源穩定,也吸引投資客購屋後出租,加上投資報酬率高,區內中古房市交易熱絡,近年來也帶動房價上揚13%。

景氣復甦榮景可期 高雄市買氣上揚1成

雖然高雄房價逐漸上揚,市場買氣卻絲毫不受影響。根據高雄市地政局統計,自去年8月起,房市交易量逐月成長,今年1月成屋交易達3859棟,較12月成屋交易量2803棟,單月量增近4成,去年全年不動產買賣移轉登記棟數共2萬7969棟,相較2009年的2萬5209棟,增加2760件,增幅約10.95%,顯示雖然2010年央行連續升息3次,但以自住客為主的高雄市成屋買氣仍然暢旺。

高雄縣建築公會理事長劉文城表示,除了中古屋交易熱絡外,新屋供給也明顯增加,高雄市近兩年推案量不斷破底,因此市場上的新成屋去化速度快,再加上土地成本倍數上漲,未來的推案價格不斷墊高,一般市區大樓開價將站上每坪20萬元,推案建商即使有餘屋,開價也很硬,就是看準了未來新建案的價格只漲不跌,市場預期心態非常濃厚。

比較2009年高雄市建照宅數僅3077戶,但去年全年開工量已達4833戶,較前年大增57%,不僅建商看好後市,民眾買屋態度也漸趨積極,嗅得到景氣回春的味道。京城建設經理周敬恆說:「高雄去年下半年景氣回升,買氣明顯增加,今年將繼續增加高雄推案量。」顯示大高雄地區目前可謂「量先價行」,不同台北的是,高雄房市的價格平穩向上,但交易量卻沒有下滑,在交易量提升、市場資金充沛的情況下,未來房價難有下跌情況。

不過為抑制近期再度出現的房地產過熱現象,今年2月底財政部出手,提出震驚房地產市場的「特種貨物及勞務銷售稅條例草案」(俗稱奢侈稅),已呈報行政院,各界預料行政院院會將核定通過,3月底前儘速送請立法院審議,可在本會期完成立法,最快下半年7月1日即可上路。

奢侈稅七月一日上路 最高課徵15%

奢侈稅將針對持有未滿 2年的非自用不動產與空地,按實際賣價課稅,分別是未滿1年課徵15%、1~2年課徵10%,不論買賣賺或賠都要課稅,將對短進短出的投機客形成衝擊。

大聲行銷執行總監田大權表示,逐漸接近2012年的總統大選年,奢侈稅一出引起廣大關注,民眾愈來愈相信政府打房不是「打假的」!房市受政策壓抑,整體而言,近期交易量大約減少1∼2成,議價空間也會拉大,顯見市場觀望氣氛濃厚,短期內將出現急凍期的拉鋸戰。

不過今明兩年GDP(Gross Domestic Product,國內生產毛額)預估各為3.8%與4.5%,而且失業率4.71%已降至27個月來新低,目前房貸利率僅1.625%水準仍偏低,投資客承受度高,未來又要開放陸客自由行,仍是看好未來房市景氣。

不可諱言,高雄多以自住型買方為主,奢侈稅效應影響較小,市區精華地段因為可建地有限,新推案量少,價格幾乎不受影響,只有一些投資客較多的特定區域,買氣有待考驗。對於有自住需求或規劃長期持有投資的民眾,反而可趁這波房價盤整時進場,趁著打房氛圍正濃,趁勢進場撿便宜。

高雄房市買氣旺 五大區域領先群雄

1、左營:左營區以往因商圈尚未成型,房價長期偏低,近年因有高鐵左營站、新光三越左營店及漢神巨蛋購物中心等公共設施陸續到位,吸引大量購屋族群湧入,房價上漲爆發力道最強成為冠軍,隨周邊住宅買氣大增,屋主開價逐年提高,帶動房價行情上揚,雖然去年交易量居次,後市仍然看好。

2、鼓山:房價漲幅位居第2的鼓山區,則在高雄市最具知名度的住宅區如農16、美術館特區的支撐下,成為近年最吸引外來人口移居區段,不僅受高雄自住客青睞,也吸引中北部投資客搶進,成為推升房價的主因。此外,好市多也選定北高雄大順一路和自由一路口設點,今年8月北高雄店即將開幕,因大型量販店可提供充足的日常採買機能,隨之而來的購物人潮更能促進生活圈發展,預估未來房價將持續爬高,房市具發展潛力。

3、三民:三民區人口高居全高雄市之冠,在市場供給、需求均高漲的情況下,向來是房市交易的熱絡區段之一。由去年交易熱度來看,未來房價調幅將持續走揚。加上三民區為早期發展的成熟商圈,人潮與消費力可觀,因此以可賺取穩定租金收益的店面最為搶手,投資客進場意願強,房價可望受到支撐,下跌不易,也帶動周邊自住市場的房價。

4、前鎮:近年來購屋族群多往北高雄移動,擁有高雄經貿園區的前鎮區,房價漲幅有限,僅為高雄市房價漲幅第4名,不過未來即將陸續完成世貿場館、流行音樂中心等建設,成為高雄市大型公共建設集中的區域,有機會帶動前鎮區房市發展,區內又有發展已經相當熱鬧的三多商圈,陸續吸引人潮移入,是南高雄的換屋首選區段之一。

5、前金:文教、商業機能發展成熟的前金區因有愛河景觀拉抬,房價近幾年也出現穩定成長,進入去年房價漲幅前五名,區內不但擁觀光題材,更因近光榮碼頭、真愛碼頭等風景區,提供休閒機能,又有漢神百貨、大立百貨、大立精品等百貨公司設立,享有「離塵不離城」的生活品質而受到購屋客注意。

 

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