專題／北中南捷運聯開案較勁　哪條線是真正王者？

好房網News記者李彥穎／台北報導

 

台灣軌道經濟正式進入「大開發時代」，隨著央行信用管制與融資成本攀升，傳統開發模式正遭遇挑戰，反觀具備交通節點優勢的捷運聯合開發（TOD）與公辦都更案，因其資本門檻相對可控且區位優越，已成為各大開發商與資金爭相佈局的戰略高地。從台北市路網的成熟轉型、新北市三環六線的土地紅利爆發，到台中捷運藍線開工引領的中部建設高峰，以及高雄對接半導體「S廊道」的產業聯開，北中南各都正展開一場規模空前的軌道經濟競賽。

 

根據仲量聯行統計數據顯示，2025年前十大捷運聯開案中，萬大中和樹林線展現了極高的開發密集度，單一路線即佔據前十大案件中的四席，包含中和站、土城樹林線LG16A/B及LG17A，成為年度開發熱度最冠的路線。

然而，若以投資規模的「量體」來看，則由新北環狀線領銜稱霸，其中「Y7十四張暨機廠」案預估投資金額高達985億元、開發面積逾4萬坪。單一案件的體量便足以重塑區域整體房市與商圈發展，展現出環狀線作為串聯放射狀路線轉乘優勢的強大吸金力，堪稱全台路網經濟效益的指標王者。

 

仲量聯行更進一步分析指出，在當前融資成本持續走高的市場環境下，開發商為了規避風險並尋求穩定成長，投資佈局已顯著轉向捷運聯開案與公辦都更等類型。這股趨勢帶動了2025年相關投資金額創下近五年新高，預估2026年雖大型標的釋出相對有限，但市場熱度仍將維持穩健，全年簽約金額預估可達新台幣1600億元至2100億元。這種開發模式的轉向，不僅是為了應對資金面的壓力，更是開發商在房市轉趨保守之際，透過精華區案源配置來維持營運動能的關鍵策略。

 

觀察案件結構的深度變化趨勢，仲量聯行發現捷運聯開及公辦都更案中，投資金額達新台幣50億元以上的中大型案件佔比，已由2020至2021年的30％以下，大幅提升至2022年後的45％至60％區間。這項數據明確顯示，市場資金正高度向「中大型案件」集中，開發商傾向於選擇規模足夠、具備區域影響力的標的來進行快速佈局。即便市場環境存在變數，開發商對於精華區相關案源的投資配置仍維持在高點，2025年的案件數量更寫下近五年來的最高紀錄，反映出資金對優質軌道資產的強烈依附性。

 

再從區域的細部市場來看，仲量聯行認為台北市與新北市正處於不同的開發階段與邏輯。台北市由於發展較早，捷運路網已趨成熟，導致現有的聯開基地存量有限且單案投資規模較小，因此開發模式已逐步轉向以「公辦都更」為主。相比之下，新北市則受惠於三環六線、三鶯線等路網的持續擴建，土地紅利正處於爆發期，加上如Y7十四張等巨型開發案的挹注，使得新北市的捷運聯開投資金額已顯著超越公辦都更。這種由新開發線路帶動的軌道投資熱潮，正在將基隆、新北與桃園的核心地帶緊密結合，重塑大台北生活圈。

 

至於中南部，台中與高雄正迎來未來十年的關鍵變革期。台中捷運藍線於2025年正式開工，預計2034年通車，沿線規劃的15處聯開基地象徵台中捷運正從點、線邁向面的全面覆蓋。而高雄市則是透過公辦都更與捷運聯開並進，且單案投資規模較大，在整體投資結構中佔據主導地位。特別是高雄捷運黃線與岡山路竹延伸線，因具備半導體「S廊道」的實質產業支撐，不僅串聯了七大核心行政區，更直接貫穿產業重心。

 

論及長期的增值潛力，高雄憑藉著產業與軌道深度的對接，被視為未來十年全台軌道經濟中最具競爭力的王者候選。例如，「高雄捷運R17世運站周邊A5街廓」都更案，日前已宣布，由日勝生集團拿下最優申請人。

 

日勝生強調，此案是高雄應對科技產業發展的重要里程碑，由於該案位處高雄半導體S廊道核心，未來開發規劃將落實「大南方新矽谷」理念，規劃包括21層辦公棟、18層企業安家住宅棟、以及3層京站百貨商場棟，並透過地上通廊串聯捷運站與公共廣場，目標是將捷運R17站打造為融合產業、生活與永續的城市新核心。

 

日勝生表示，過去擁有台北車站交九BOT案等大型TOD開發經驗，近年積極將觸角由北向南延伸，目前在台中捷運沿線如文心崇德站、南屯站、文心櫻花站皆有佈局。其中文心崇德站已於2025年6月開工，預計2028年取得使照，展現集團在軌道共構開發上的實戰控制力與專業建設能力。

 

仲量聯行指出，光是2026年第一季，就公告7件新增都更及捷運聯開案件，招商基地總面積達12801坪，預估可引資402億元，其中高雄市投資金額就有154億元，顯示相關開發動能持續推進。

 

這場北中南各都軌道經濟的較勁，預料將直接影響台灣未來十年的城市發展，最終仍將回歸到，誰能提供最完善的產城整合生活圈。