違建屋OUT! 使用執照比對空間自保 地下室陽台露台車位藏陷阱 留意二次施工名目
周承諺╱台北報導
民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。
法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。
建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。
容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。
經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。
立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。
舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。
張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。
資料來源：《蘋果》採訪整理
˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
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